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30数余年以上もの間、東京都の政策立案に関わってきた市川氏。最近は「東京と日本の成長を考える検討会」「国際金融都市・東京構想に関する有識者懇談会」などのメンバーとして、東京そのものの国際的な競争力を高める取り組みにも尽力しています。そんな都市政策のプロである市川氏に、都市開発の観点から、北区及び十条の街の評価についてうかがいました。
「十条は、経済と生活の両輪を礎とする東京の都市機能を担う。東京の発展を目指す『都市づくりのグランドデザイン』（東京都・2016年）において、おおむね環状7号線内側の区域では、高密度な道路・交通ネットワークを活かして、国際的なビジネス・交流機能や業務・商業などの複合機能を有する中核的な拠点が形成され、グローバルな交流によって新たな価値を生むことが期待されています。そのための中枢広域拠点として約70ヶ所が選ばれており、北区では、王子と十条・東十条が該当しています」
2021年3月「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」工事が着工。「十条」駅周辺のさらなる賑わいと発展を担う新たな街づくりが開始されました。
JR「十条」駅前の日常に一つの変化を投じる本物件。都市開発としては「臨海部や都心とは異なる視点が必要」と市川氏。「駅自体も100年(※4)を超える歴史ある街の再開発はデベロッパーの力量がはっきりと試されるでしょう。なぜなら、湾岸や都心部から離れた広大な敷地で、白紙に近い状態の場所に街をつくる新規開発とは発想がまるっきり違うからです。再開発とは、既に存在する人の営みや歴史や特性を受け止め、未来の姿を実現していくための〈更新〉だと私は捉えています。本物件が地域の理解を得るための努力や十条を象徴するランドスケープの実現において、多くの課題解決のプロセスを踏んだことは想像に難くありません」。
市川氏は従前の街から飛躍した再開発の好例として六本木ヒルズを挙げます。「再開発は住民とともに行政や商業事業者などとの連携が極めて重要。機能性と魅力に満ちた街には豊かな暮らしや出会いが生まれやすくなります。その結果、再開発された街区を起点に周辺環境も影響を受けてエリア全体の魅力が底上げされます」。
東京の再開発のトレンドは23区内の西と南から始まり、やや落ち着いた波は今「東と北に寄せてきている」と市川氏。大規模な土地を見つけづらくなっている城西・城南エリアにくらべ、城東・城北は再開発や大学のキャンパス誘致が続き人口も増加中。その勢いはコロナ禍が落ち着きを見せる中での北区の人口の増減(※5)からも見て取れます。
再開発の主戦場が東京の東・北側に移りつつあること。北区の人口増の動き。そうした変化が起こる以前より「北区は気になる存在だった」と市川氏。「飛鳥山や古河庭園など情緒ある自然の風景も多く、街並みとしては非常に落ち着いています。隣接する荒川区や板橋区のような暮らしやすい下町っぽさを感じる部分がある一方で、
同じく隣接区となる文京区譲りのどこか知的な香りも漂っていて、個人的にもなじみやすい印象を持っています」。埼京線で2駅で商業集積のある池袋、都心へのアクセスはもちろん、埼京線で大宮へ向かえば新幹線への接続もスムーズな立地。「逆に今まで北区や十条が注目されなかったことが不思議だ」と市川氏は首を傾げます。
2020年度より「文部科学省・国立教育政策研究所実践研究協力校」の指定、さらには「北区教育委員会・研究協力校」の指定を受け、校内研究を推進している学校です。
〈ザ・タワー十条〉の誕生によって「十条」駅前はどのように変わるのか？市川氏は「人の動きの活性化によって街全体が様変わりしていく」と分析します。
とりわけ「十条銀座商店街」も好影響を受けると予測。「長い歴史を持つ商店街の客層にマンションの住民が加わることになります。客足が増えることは当然ですが、多様なライフスタイルや家族構成に対応するべく新業態の店舗が開業するなど商店街自体の活性化も起こるでしょう。慣れ親しんだ商店街がより魅力的になることは、長くこの街で暮らす住民の皆さんにとっても喜ばしいことではないでしょうか」。
地元の医療を支える「帝京大学医学部付属病院」、広大な敷地の「清水坂公園」など暮らしのインフラが過不足なく整備された十条。「〈ザ・タワー十条〉を起点に人の交流や街の躍進が加速することに期待したい」と市川氏。「まずは商店街。そこから広い範囲でタワーマンションの好影響は波及するでしょう。もともとの十条のポテンシャルが、ここに住まう全ての人や街の変化によってさらに引き上げられることは間違いありません」。「23区内の北区、JR埼京線が走る駅前における再開発は非常に意義ある取り組み」だと言葉を続けます。「十条の良さを継承しつつ、未来へとつないでいくこのプロジェクトは、東京北部の新たな拠点開発として注目されるでしょう。交通利便性の高い駅前再開発のひとつの模範として私も目が離せません」。
不動産データバンクカンパニー「MRC」の調査によれば、2011年9月～2021年10月15日の期間に発売された東京23区の新築分譲マンション2,774物件のうち、「駅徒歩1分」の物件は136物件。「約4.9％」という結果になっています。――― この数字からも、「駅前立地の新築物件」には、なかなか出会いづらいと言えるのではないでしょうか。
「リセールバリュー」とは、過去に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格から価格維持率を算出したもの。不動産シンクタンクの「東京カンテイ」の調査はグラフの通り。東京23区の築10年・中古マンションのデータにおいて、「駅徒歩3分以内」の価格維持率は133.0％という結果が出ています。
※掲載のグラフは既存物件についての調査であり、当該物件の今後の価格変動を保証・予想するものではありません。
将来的な資産価値という視点では、立地とともにマンションのデザイン性・共用部の充実度なども関連してくるもの。
〈ザ・タワー十条〉では再開発プロジェクトにより、駅前広場から続くマンションの屋外敷地にも表情豊かな外構をプランニング。国内海外の大規模な都市開発を豊富に手掛けた実績のある「前田建設」による施工で、超高層タワーでありながら街に開かれた建物を構築します。
シンボルツリーを配して“迎える”雰囲気を演出する「センタースクエア」、基壇部の屋上側面緑化による立体的な緑を創り出す「ステップガーデン」、陽射しと緑に包まれた4階の屋外空間「ルーフガーデン」と、安全で心地よい屋外空間にもご期待ください。
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※1・2・3・6・10・11:掲載の各完成予想CGは計画段階の図面を基に描き起こしたもので実際とは多少異なります｡変更となる場合があります｡共用部の家具･調度品等の形状･色等は今後変更となる場合があります｡また、共用部のご利用は管理規約に従っていただきます。外壁タイルを再現するために実際の目地とは異なる大きさで表現しています｡植栽は計画段階のもので､変更となる場合があります｡特定の季節､時期､入居時を想定して描かれたものでありません｡葉の色合いや枝ぶりは想定であり､竣工時には完成予想CG程度には成長しておりません｡照明･雨樋､給気口､スリーブ等､一部表現されていない設備機器があります。駅前広場、地下駐輪場等は「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」で設置予定(2024年度完成予定)。なお、完成時期、仕様、形状等は変更となる場合があります(2022年1月現在)。
※1・2・6・9・10:外観完成予想CG・敷地配置完成予想CGは計画段階の図面を基に描き起こし､敷地外の建物の大きさ･高さ等は航空写真･3次元都市データを基に描き起こし合成したもので実際とは多少異なります｡また、変更となる場合があります｡人物･自動車等はイメージです｡
※4:出典／東京都北区公式HP。「十条」駅／1905年開業。
※5:出典／東京都総務局統計部「東京都の人口」。2022年4月1日発表～9月1日発表の「前月人口増減」において北区の人口は増加しています。
※7:(有)エム・アール・シー調べ。発売が2011年9月～2021年10月15日までのMRC調査・補足に基づく新築分譲マンションデータの範囲内。データ資料「MRC・2021年11月号」(2021年11月現在)※東京都23区内の新築分譲物件
※8:(株)東京カンテイ調べ(2021年11月時点)。専有面積30m2未満の住戸及び事務所・店舗用ユニットは集計から除外。2009年10月～2012年9月に新規分譲され2020年10月～2021年9月)に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出したもの。グラフ内容は表示規約改正(2022年9月施行)以前のデータに基づき作成されたものです。
※本物件は「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」(2024年度完成予定)の敷地内。なお工事の状況により遅れが生じる可能性があります。※再開発事業は「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」の計画に基づくもので変更となる場合があります。
※掲載の環境写真は2021年5月・8月に撮影
【この物件広告についての注釈】
※価格は物件の代金総額を表示しています。消費税が課税される場合は税込み価格を表示しており、10000円未満を切り上げている場合があります。
※住戸別の価格（帯）表記については、そのタイプに含まれるすべての住戸の情報を掲載していない場合があります。住戸タイプと各住戸の価格帯表記について、単位（1000万円・100万円・10万円）が異なる場合があります。
※「モデルルーム」とは、間取りや仕様・設備などを知ることができる施設全般を指し、それらの一部のみ展示している「サンプルルーム」や「ギャラリー」、「インフォメーションセンター」なども含みます。
※完成予想図はいずれも外構、植栽、外観等実際のものとは多少異なることがあります。
※ＣＧ合成の画像の場合、実際とは多少異なる場合があります。
※完成後１年以上を経過した未入居物件が掲載される場合があります。ご了承ください。
＜ザ・タワー十条＞マンションギャラリー
お問合せの際は『SUUMO(スーモ)を見て』とお伝えいただくとスムーズです。
営業時間：10：00AM～6：00PM
定休日：毎週火・水・木曜日（祝日除く）
ご希望の新築マンション・分譲マンションは見つかりましたか？ザ・タワー十条の他にもエリアや駅、間取りなど少し条件を変更して新築・分譲物件を検索してみてはいかがでしょうか。あなたのライフスタイルに合った新築分譲マンション購入情報がきっと見つかります。
