江戸川区内で最も早く鉄道駅が開業し、古くから暮らす街として発展してきた東京の東の玄関口・小岩。昔ながらの商店街など親しみある風景が残るこの街が、首都圏最大規模の駅前再開発プロジェクトによって大きく変わろうとしています。
東京都内における江戸川区、ひいては小岩の位置付けと魅力、今回の再開発プロジェクトによる小岩の進化への期待について、都市プランナーであり、現在まで長年、江戸川区の都市計画、まちづくりにかかわっている大村謙二郎氏に話を伺いました。
都市プランナー、工学博士として都市計画を研究。筑波大学名誉教授。日本都市計画学会常務理事などを歴任し、江戸川区をはじめ多数の自治体の都市計画にも携わっている。
東京23区の東側に位置する江戸川区は、自然環境豊かなエリアです。江戸時代は野菜や花の生産地として農村風景が広がっていましたが、戦後の急成長で一気に市街化と人口増が進みました。以前は郊外区という位置付けでしたが、JR総武線、東京メトロ東西線、都営新宿線、京成本線という4つの路線が走る交通利便性に加え、各地での再開発による生活拠点形成の進展もあり、今では都心アクセスが容易な都心周辺区といって差し支えないでしょう。
現在の70万人弱の人口のうち、子どものいるファミリー世帯の比率は23区中トップであり、子育て環境が整った区としても評価が高いことを裏付けています。保育ママ（家庭的保育事業）の数も23区内で突出していますし、昔ながらの人情豊かな助け合いやつながりが強い地域性は、実際に暮らしてこそ実感できるはずです。
都市計画という視点から見ても、全国初の親水公園をつくるなど水と緑のネットワーク形成を着実に進めてきました。再開発事業においては、豊かに根付いたコミュニティを活かし、住民との合意形成に丁寧に取り組んでいるのが特徴です。2019年には20年ぶりに都市計画マスタープランが改訂され、「選ばれる都市づくり」など4つの目標を掲げて、区の明確な未来像が示されました。
JR「小岩」駅は江戸川区内で最初に整備された総武線の駅として、1889年に開業しました。開業当時は農村風景の中に佇む駅だったそうですが、1933年に中央線と総武線の相互乗り入れが開始され交通利便が向上したことで、区内でもいち早く市街化が進んだエリアといえます。駅を中心にいくつもの商店街が形成され、街の賑わいと共に居住人口も増加しました。さらに戦後は総武線の軌道が四線化されたことでますます交通利便性が高まり、東京（21分）、秋葉原（直通20分）、御茶ノ水（直通22分）といった都心駅へのアクセスも良好な、東西交通の要として発展してきた側面もあります。実際、2022年度の「小岩」駅の1日あたりの乗客数は約55,000人と、江戸川区内にある11の鉄道駅のうち最も多くなっています。
東京都が発表している都市づくりのグランドデザインでは、23区全域が環状メガロポリスの都市構造として捉えられており、環状7号線の内側は「中枢広域拠点域」としてビジネスをはじめとする業務機能を充実させていく一方、外側の区域は「新都市生活創造域」として駅を中心に様々な商業、文化、都市居住機能を整備していくとされています。そうした観点から見ても、小岩は東京都市圏の「新都市生活創造域」の拠点のひとつに位置付けられるのではないかと思います。
さらに、江戸川区においても、小岩は区北部の都市生活拠点に位置付けられる重点エリアとなっています。江戸川区の都市計画マスタープランでは、小岩は駅周辺に親しみのある商店街があり、周辺には水と緑が調和した住宅地が形成される豊かな街並みが広がるエリアとされています。そして現在、小岩駅周辺ではこの度の北口再開発をはじめ、南口エリアも含めて計4つの再開発プロジェクトが展開されています。併せて基盤整備や区画整理等の事業も計画されていますから、区内でも特にダイナミックに変貌するエリアといえるでしょう。
これらの再開発プロジェクトを通じて、2500戸以上の新たな居住空間が誕生すると見込まれており、世帯人数を2、3人と仮定しても7000人前後の新規住民が小岩エリアに居住することになります。地区の人口構成やローカル経済にも大きなインパクトを与えることは必至であり、街の景観や雰囲気も大きく変わるのではないでしょうか。首都圏最大規模の再開発によって質の高い都市環境と地域の魅力が強化されていくであろう小岩は、区の目標である「選ばれる都市づくり」を体現する街として、非常に重要な役割を果たすと考えています。
今回の「JR小岩駅北口地区 第一種市街地再開発事業」は、開発面積が約2haに及ぶ大規模プロジェクトです。中低層の市街地が多い総武線沿線で、駅前に高層の建物群が誕生する視覚的効果は大きく、非常に象徴的なものになるでしょう。さらにすまいへ直結するペデストリアンデッキや屋上広場は街の防災面から見ても大変重要な役割を担っていくはずです。商業施設や保育施設の創出、駅前広場や道路の拡充など駅周辺の回遊性も高まるでしょうから、ポストコロナの世界で注力されているウォーカブルな街づくりにも寄与することになります。車以外の次世代のモビリティサービスを展開する新たな交通拠点としても、充分機能する街に進化していくでしょう。
一方で忘れてはならないのは、プロジェクト単独で街が成立するわけではなく、再開発が周辺エリアに様々な好影響を及ぼし、豊かなコミュニティを育みながら地域の魅力を高めていくのが何より大切ということです。その意味でも本プロジェクトはハード・ソフト両面から地域に開かれたものになっていますから、近隣の商店街なども巻き込んだ大幅な新陳代謝を起こしてくれるのではないかと思います。また新たな居住者がエリアの魅力を発見し、交流を楽しみながら小岩らしいライフスタイルを築いていくことで、小岩は一層魅力的な街になっていくでしょう。
ポストコロナの再開発プロジェクトで重要なのは、ライフスタイルや価値観が多様化する中で、予測できない変化にいかに柔軟に対応していけるかという持続可能性です。一度完成したとしても、それを起点に用途構成や使い方をフレキシブルに変えながら成長できるプロジェクトこそが、100年耐えうるものになるでしょう。
その視点から見ても、本プロジェクトは今求められる要素を相当工夫して盛り込んだものになっており、持続可能性のある都市開発を充分実現してくれるのではないかと思います。本プロジェクトが、小岩活性化の起爆剤となり、ひいては江戸川区全体の魅力向上に貢献するものとして展開してくれることに期待しています。
※取材および撮影は2023年10月に実施（人物は貸会議室にて撮影）
※掲載の完成予想CGは計画段階の図面を基に描き起こしたもので、形状・色等は実際とは多少異なります。なお、形状の細部、設備機器等は表現しておりません。表現されている植栽は竣工から初期の育成期間を経た状態のものを想定して描いております。竣工時は植物の生育を見込んで必要な間隔をとって植えております。施工上の都合により、設定位置・樹高・本数等変更となる場合があります。周辺の道路・建物などについては一部簡略化しており、実際とは多少異なります。また敷地外の北口交通広場等、JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業の範囲も含めて描いております。JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業の範囲はJR小岩駅北口地区第一種市街地再開発組合ホームページにおける2023年10月時点の内容を基に描いたもので、実際のデザイン・仕様などはその整備主体により決定され、変更になる場合があります。※JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業は2030年3月工事完了予定（出典：江戸川区ホームページ、現況：工事中）工事の完了は状況により遅れる場合がございます。また、計画が変更になる場合があり、眺望・景観等が変わることがあります。
※本物件の引渡後（2027年3月予定）、江戸川区が工事主体となり本物件2階デッキ南側部分とJR「小岩」駅と結ぶペデストリアンデッキ（2028年3月完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります（出典：江戸川区ホームページ）。
【この物件広告についての注釈】
※価格は物件の代金総額を表示しています。消費税が課税される場合は税込み価格を表示しており、10000円未満を切り上げている場合があります。
※住戸別の価格（帯）表記については、そのタイプに含まれるすべての住戸の情報を掲載していない場合があります。住戸タイプと各住戸の価格帯表記について、単位（1000万円・100万円・10万円）が異なる場合があります。
※「モデルルーム」とは、間取りや仕様・設備などを知ることができる施設全般を指し、それらの一部のみ展示している「サンプルルーム」や「ギャラリー」、「インフォメーションセンター」なども含みます。
※完成予想図はいずれも外構、植栽、外観等実際のものとは多少異なることがあります。
※ＣＧ合成の画像の場合、実際とは多少異なる場合があります。
※完成後１年以上を経過した未入居物件が掲載される場合があります。ご了承ください。
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