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（画像＝外観完成予想CG）
「池袋」へ3駅直通6分の「大山」駅より徒歩6分。「池袋」をわずか約2.5km圏に捉える住宅街に全285邸のスケールで誕生する〈ジオ板橋大山〉。9路線(※1)が発着するビッグターミナル「池袋」を起点に「新宿」「渋谷」「東京」「大手町」へスムーズなアクセスが実現します。「池袋」の機動力を味方にする交通利便性は、
ご夫婦それぞれの通勤やお子様の通学を快適に。将来の選択もより自由にしてくれるでしょう。魅力多彩な東京の街が休日の気軽な選択肢に。オフタイムの楽しさも広がります。また、「池袋」からは新幹線が利用できる「東京」「品川」へ直結。羽田・成田両空港への直通バスも。出張や帰省、旅行の足回りにも恵まれます。
(株)リクルートより独立後、約20年、住宅情報誌で記事を制作。現在は、住まいと街をテーマに執筆を続ける。TVのモデルハウス紹介企画にも出演。
近年、数多の再開発が行われた「池袋」は、「SUUMO住みたい街ランキング2023首都圏版」(※2)でも7位にランクイン。人気の街が日常の生活圏になることも、本物件の大きな魅力です。
2014年、23区唯一の「消滅可能性都市」とされた豊島区(※3)。区では、緊急対策本部を立ち上げ、「国際アート・カルチャー都市構想」を掲げ、再開発に着手。そのシンボルが、芸術文化劇場やライブ会場、シネコンなど8つの劇場を擁する「ハレザ池袋」。伝統芸能、舞台芸術、サブカルチャーなど様々な文化が楽しめます。芝生広場にカフェレストランが併設された「南池袋公園」、野外劇場や大型ビジョンを備えた「池袋西口公園」、アニメカフェがある「中池袋公園」、「としまキッズパーク」を併設する区内最大規模(※4)の「イケ・サンパーク」など、駅の4方に4つの公園がオープン。木のぬくもりに包まれる「パパママ☆スポット」、パウダールームやフィッティングルームを備えた「日本一きれいなトイレ」(※5)など、子育て層や女性に嬉しい施設も誕生しています。
建設地からはこれらのスポットへ約2.7km～約3.6km。休日に散歩気分で出かけられる距離。テレワークの後、自転車で映画や観劇に出かけるのもいいですね。雨の日は電車で「池袋」駅直結の百貨店や大型商業施設へ。建設地徒歩2分には「ハッピーロード大山商店街」のアーケードがあるので、ほとんど雨に濡れることなく、ショッピングが楽しめます。
人口減少・少子高齢化が進む中、豊島区に限らず多くの自治体が「持続可能なまちづくり」に取り組んでいます。板橋区では「板橋・大山周辺」を「都市機能中枢域」と位置づけ、区の顔となるまちづくりを推進。「大山」駅周辺では、大規模再開発、都市計画道路補助第26号線や駅前広場の整備、東武東上線の高架化(※6)など、複数の事業が進み、街は変革の時を迎えています。そのリーディングプロジェクト「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業」は施行区域約0.7ha、総延床面積約4万m2超の大規模開発。低層部には約4000m2超の商業区画や広場空間が設けられ、街に新たな賑わいがもたらされるほか、防災性の向上も図られます。
「大山」には、昔ながらの風情が愛され、内外から多くの人が訪れる「ハッピーロード大山商店街」がありますが、新たな商業施設が加わり、より幅広い世代の、多様なライフスタイルに応える街になるでしょう。駅前広場にはバス乗降場が設けられ、電車からバスへの乗り換えにも便利な交通結節点に。これも街に新たな人流を呼び込むでしょう。
東急目黒線「武蔵小山」駅周辺がそうであったように、再開発は街の評価を高め、周辺の住宅の評価にも波及します。しかも、「池袋」より3駅というポテンシャルを思えば、その伸びしろに期待が高まります。「大山」でマンションを検討するなら、変革を控え、伸びしろがより大きい今だと思います。
「大山」駅から「ハッピーロード大山商店街」を通り、クロスポイント再開発街区に差し掛かったところで右折すると、正面に建設地が見えてきます。商店街の賑わいと新たに生まれる商業拠点を身近にしながら、建設地周囲は一戸建て中心の穏やかな住宅街。街の趣の変化に驚かれる方も少なくないと思います。その理由は、建設地を含む周辺が「第一種住居地域」であるため。遊戯施設や大規模な店舗等の建設が制限され、“住む”ための環境が守られます。また、建設地の標高は約31m。北側は石神井川方向へ緩やかに下る傾斜地となっています。駅からフラットでありながら、高台に位置することも評価できます。
テレワークにより在宅時間が長くなり、日当たりや開放感といった住まいの快適性がより重視されるようになりました。本物件の敷地は、南側と西側が公道に面する角地で日当たりと開放感に恵まれます。敷地面積は、クロスポイント再開発の施行面積を超える約0.8ha。空地率約55％というゆとりある配棟計画となっており、敷地西側に「セゾンプロムナード」、中央に「リーフスクエア」など、緑豊かな環境を創造。日当たりや開放感は周辺の環境変化の影響を受けやすいものですが、沿道に植栽帯が設けられるなど、住戸～公道および隣地間の距離が確保され、日当たりや開放感が維持されやすいことも注目できます。
「大山」駅の南北には「ハッピーロード大山商店街」と「遊座大山商店街」、全長約1.1kmもの商店街が連なり、区を代表する商業集積地となっています。本物件へのアプローチとなる「ハッピーロード大山商店街」は、駅直結のアーケード商店街。雨の日や猛暑日の通勤、買い物も快適。子どもの日没後の帰宅路としても安心です。
ルート上には、スーパーや精肉・鮮魚・青果店、人気のベーカリーや老舗甘味店、多彩な飲食店が並び、会社帰りに買い物や食事に立ち寄れます。テレワークの日のランチも選び放題。お店の人を講師に無料でプロの技が学べる「まちゼミ」など様々なイベントも。商店街を媒介に地域コミュニティが築きやすい点も魅力です。
病床数が東京23区で最も多い板橋区(※7)。建設地より徒歩11分圏には「東京都健康長寿医療センター」「東京都立豊島病院」「日本大学医学部附属板橋病院」があり、救急にも対応。「日本大学医学部附属板橋病院」では「平日夜間応急こどもクリニック」も運営されています。その他、徒歩5分圏にクリニックや総合病院も。
徒歩9分には「板橋区立文化会館」「板橋区立グリーンホール」があり、コンサートや舞台芸術が気軽に楽しめます。「板橋区立氷川図書館」「板橋区役所」「板橋区保健所」などの公共施設も徒歩10～13分圏に。様々な手続きの際も便利です。
また、板橋区では2022年に待機児童ゼロを達成。徒歩6分圏に6つの保育園があるほか、マンション棟内にも児童福祉施設【保育所・発達支援施設】が設けられる予定(※8)。子どもに合った保育園が選べるでしょう。成熟した住宅街ならではの都市機能の集積は、共働き世帯やシニア世代に暮らしやすさをもたらします。
一方、一戸建て中心の住宅街に約0.8haものマンション用地が得られることは、そう多くはありません。今回、それがかなったのは、ここが国立大学の学生寮跡地であるため。2018年の規制緩和により国立大学で土地の貸し付けが可能になり、その対価で教育や研究、学生支援の充実を図ることができるようになったためです。本物件は、阪急阪神不動産が大学から一括借上げ設定を受けた定期借地権をマンション購入者に転貸する定期借地権(転借地権)マンション。居住可能期間は70年です。
毎月の地代は必要になりますが、土地を所有しない分、物件価格が抑えられる点が最大のメリット。「固定資産税」「都市計画税」の課税対象も建物のみであるため、税金も抑えられます。また、所有権と同様、将来的に賃貸や売却、相続ができる資産となります。「池袋」へ3駅6分、将来への期待高まる「大山」で予算を抑えて購入できる合理的な選択肢と言えるでしょう。
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（画像＝外観完成予想CG）
※1JR山手線、JR埼京線、JR湘南新宿ライン、東京メトロ丸ノ内線、東京メトロ有楽町線、東京メトロ副都心線、西武池袋線、東武東上線、成田エクスプレス※2リクルート調べ(2023年２月22日公表)※3豊島区人口ビジョン(2016年3月豊島区HP)参照。[消滅可能性都市：2010年から40年にかけて、20～39歳の若年女性人口が5割以下に減少し人口を維持できないと予測される市区町村のこと]※4区内最大面積の公園（イケ・サンパークHPより・2023年6月時点）※5「パパママ☆スポット」・「日本一きれいなトイレ」は「ハレザ池袋」に併設された区民センター(約2.8km)に設置※6出典：板橋区HP「大山周辺地区まちづくりのお知らせ 第12号」(2023年３月発行)／都市計画補助第26号線(2015年２月事業認可、2025年度整備完了予定)。大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業(工事中、2024年度工事完了予定)。駅前広場整備事業・立体交差事業(2021年12月事業認可、2030年度事業完了予定)※7出典：東京都福祉局「年報(福祉・衛生行政統計)令和３年度」／データは2020年10月１日現在※8 児童福祉施設【保育所・発達支援施設】は2025年4月の開業を予定しています。ご入居者様向けの優先入園枠はございません。※掲載の現地周辺空撮は現地周辺の航空写真に一部画像処理をしたもので、実際とは多少異なります。（2023年5月撮影）また現地を示した光は、物件の高さや距離を表現したものではありません。※ハレザ池袋(約2.8km)、南池袋公園(約3.3km)、池袋西口公園(約2.7km)、中池袋公園(約2.8km)、イケ・サンパーク(約3.6km)、ハッピーロード大山商店街(約160ｍ)、遊座大山商店街(約440ｍ)、スーパーみらべる(約240ｍ)、だるま市場(大山ミート・渡辺鮮魚・大東青果／約400ｍ)、ベーカリー／マルジュー(約450ｍ)、松屋甘味店(約300ｍ)、レストラントマト(約350ｍ)、うろこ家(約300ｍ)他、東京都健康長寿医療センター(約440ｍ)、東京都立豊島病院(約680ｍ)、日本大学医学部附属板橋病院(約850ｍ)、田丸小児科内科病院(約160ｍ)、総合病院／田崎病院(約350ｍ)、板橋区立文化会館(約660ｍ)、板橋区立グリーンホール(約690ｍ)、板橋区立氷川図書館(約770ｍ)、板橋区役所(約1030ｍ)、板橋区保健所(約1040ｍ)、大山保育園(約120ｍ)、板橋仲町どろんこ保育園(約240ｍ)、風の子保育園(約260ｍ)、栄町保育園(約350ｍ)、あゆみ保育園(約470ｍ)、中板橋雲母保育園(約470ｍ)
【この物件広告についての注釈】
※価格は物件の代金総額を表示しています。消費税が課税される場合は税込み価格を表示しており、10000円未満を切り上げている場合があります。
※住戸別の価格（帯）表記については、そのタイプに含まれるすべての住戸の情報を掲載していない場合があります。住戸タイプと各住戸の価格帯表記について、単位（1000万円・100万円・10万円）が異なる場合があります。
※「モデルルーム」とは、間取りや仕様・設備などを知ることができる施設全般を指し、それらの一部のみ展示している「サンプルルーム」や「ギャラリー」、「インフォメーションセンター」なども含みます。
※完成予想図はいずれも外構、植栽、外観等実際のものとは多少異なることがあります。
※ＣＧ合成の画像の場合、実際とは多少異なる場合があります。
※完成後１年以上を経過した未入居物件が掲載される場合があります。ご了承ください。
「ジオ板橋大山」マンションギャラリー
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営業時間：10:00～18:00
定休日：水・木曜・第3火曜日(祝日を除く)
※携帯電話からもご利用いただけます。
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