不動産広告によくある資金計画例。例えば「月々6万円台〜」という言葉にひかれたことはない? もしくは、なんとなく立ち寄ったモデルルームで、ローンをシミュレーションしてもらったところ、「案外安いんだな〜」と感じたり・・・・。ところが、実はこうした資金計画には「安くみせる」テクがあるのだ。
　例えば、4000万円の新築マンションを頭金400万円で購入しようとしたＡさん（シングル男性、38歳）。不動産会社に資金計画を立ててもらったら、毎月の返済額が8万6426円。「なんと、今払っている家賃以下!　これなら買える! 」と感激。しかし、ここで注意しなければいけないことが・・・・・・。
　まずは、ローン以外にも、毎月管理費と修繕積立金が必要で、通常1万5000円〜2万円が別途かかる。また、月々のローンの額を抑えるため、ボーナス時返済で組んでいる場合がある。家賃と比較するなら、まずは毎月返済額のみで組んだ場合と比較するべき。また、最長の35年で組んでいるが、これだと73歳で完済する計算になる。できれば38歳のAさんの場合は、25年で組んでおきたい。
　そして金利。広告やモデルルームでは、金利の低い変動金利で計算しているケースが多いはず。「変動金利の場合、金利が上がると返済額が増えるので、そうなっても払っていけるか考えるべきです」と、大森さん。
　例えば、安全策をとって、35年間金利が変わらないフラット35を選択し、返済期間25年、ボーナス時返済ナシで再計算したら、なんと毎月17万円以上に。最初のシミュレーションの約2倍の計算になった。
　最初に「買える〜」と舞い上がる前に、さまざまなシミュレーションを検討してから、冷静に考えよう。

　「例えば20代男性で、これから年収が必ず上がることが分かっているなら、変動金利を選ぶ選択もありますが、変動金利で組んですでに家計がギリギリの人はキケンですね」と大森さん。頭金が少ない場合も、その分借りる金額が多くなるため、金利が上がった場合にぐんと負担額が増える可能性もある。逆に年収が高くて余裕があるなら、金利が上がっても返していけるので、金利の低い変動金利を選択する手もある。(もしくは「金利を常にウオッチするのは面倒だし不安」「金利が上がらなければ大丈夫だから」と、性格で選んでいるケースもあるだろう)。
　 「提携ローンは、通常の優遇金利よりもさらに0.1〜0.3％程度低くなっていることが多く、おトクです。提携する銀行が扱うローンなら、どの金利を選ぶのかはユーザーの自由」(大森さん)なので、自分にはどんなローンが合っているのかを考えたい。　 次回からは、「金利」に注目して、どんなタイプの人は、どんな金利のローンを選べばいいのか考えてみよう。