新築マンションの価格のコスト内訳を分解してみると、「土地代」「建築コスト」「販売経費」「利益」に分けられる（右図参照。割合の数字はあくまでも一例）。こうした計算は、いわば「原価積み上げ法」といい、。土地代や工事費に利益や経費を加えると、いくらの販売価格になるかという単純計算をしたものだ。実際には、同エリア内で過去に販売された分譲マンションの価格を参考にしながら価格を算出する「取引事例比較法」や、家賃相場からどれくらいの家賃収入、つまり利回りを得られるかで分譲価格を考える「収益還元法」なども併用し、マーケティングの手法で価格調整をする。「実際は用地取得前に算出します。例えば土地代をこれくらいと見積もっても、過去事例や周辺の家賃相場から計算した分譲価格と比較すると、利益率が5％くらいにしかならない場合、用地取得を取りやめることもあります」（住宅コンサルタント・平賀さん）

※都内ファミリー向け中高層マンションの一例
（資料提供：e住まい探しドットコム）

　コスト内訳のなかで最も物件価格に占めるのが「土地代」。そのため、都心立地であったり駅からの徒歩時間などによって土地代（用地取得費）が大きく変わることで、当然、分譲価格も変わってくる。「新築分譲マンションなら、駅から徒歩15分以内でないとなかなか売れないというのが“業界の常識”。今や徒歩10分以内であっても、必ずしもプラス材料にはなりません」と平賀さん。つまり、マンションと駅距離には“それだけ”密接な関係があるということだ。
　しかし一方、見方を変えれば、徒歩15分超のマンションは価格がぐっと安くなるという意味でもある。都心立地や駅近物件には、価格は高くなる半面、中古になっても価格が値下がりにくく、また、高い家賃収入が期待できるメリットがある。駅からの距離を気にせず分譲価格そのものの割安さを重視するか、あるいは、販売価格そのものは決して安くないが、長い目で見た「資産価値の下がりにくいマンション」を割安と考えるかで、消費者の選択行動は変わってくることになろう。
　また、土地コストは用地取得の経緯によっても変わってくる。「例えば、土地がグループ会社からの払い下げという経緯なら土地代は安く済みますが、一般競争入札だと高く設定しないと落札できないので、その分、土地代は上昇しがちになります」（平賀さん）。これからは、土地取得の経緯を気にすることも、失敗しないマンション購入には欠かせなくなってくるといえそうだ。

　土地代に続き、今度は建築コストを分解してみると、コストの高い順に、内装や外装といった「仕上げ材費用」、電気や給排水設備など「設備費用」と続く。「実は、コンクリートや鉄筋など目に見えない躯体部分よりも、目に見える仕上げ部分の工事費は高くなります。外観を例に取れば、吹き付け塗装よりもタイル貼りのほうがコストがかかり、高級マンションのほとんどはタイル貼りであることから、そのコストをかけた分が分譲価格に転嫁されているという仕組みです。内装や設備も同様。グレードの差は、床や建具の材質、設備の差といえるでしょう」（平賀さん）

※都内ファミリー向け中高層マンションの一例
（資料提供：e住まい探しドットコム）

　「豪華な共用施設がなければ、1戸当たりの建築コストが最も安いのは、ズバリ、100世帯程度の中規模マンションでしょう。管理費同様、スケールメリットがあるので1戸当たりの負担が安くすむからです」と平賀さん。静かな住宅街に建つ低層マンションは世帯数が少ないためどうしても1戸当たりの負担は多くなるし、大規模でもタワーマンションの場合は、耐震性を上げる構造や高速エレベーター、防災・防火設備など、全体の建築コストもふくらむからだ。

　公示価格の上昇など、「バブルの再来か？」といったニュースが各媒体で取りざたされている。実際に、都心の一部では入札価格が高騰、その影響が郊外にも飛び火し、各デベロッパーが用地取得に苦戦している。その上、建築コストも上昇傾向にあり、「競争論理で安値合戦になると自分の首を絞めかねないため、工事を請け負う施工会社（いわゆる「ゼネコン」）が安値受注しなくなっている」（平賀さん）という事情が建設コストの引き上げ圧力となっている。また、ステンレスなどの鉄鋼価格も高騰しており、さらなる資材コストの値上げも懸念材料だ。
　ただ最近では、公示地価にみるような地価の反転を受け、「販売時期を後ろ倒しにしたほうが、高めに売れる」と期待したデベロッパーの思惑で、「売り渋り」なる現象が現れている。事実、首都圏では昨年、新規供給数が8万戸を割る事態を招いた。「しかし、これ以上、価格が上がったらエンドユーザーはついていけず、購入気運自体が冷めてしまう危険性があります。そうなると、各デベロッパーも困るでしょうから、強気販売（価格上昇）にも限界があるでしょう」（平賀さん）

※不動産経済研究所のデータをもとに住宅情報ナビ編集部が、
1997年の坪単価を100％として試算

　売る側としては、上層階だけ、低層階だけというように特定の住戸ばかりに申し込みが集中するのは失敗で、1戸に1世帯の申し込みがある「倍率＝1倍」が理想形。たとえばスーパーであれば、売れ残ってもタイムサービスで値引き販売すればいいが、マンションはそうもいかない。それだけ、偏りなく万遍に売らなければならないのだ。
　そのため、「例えば“2980万円〜”というように、顧客の目を引くための“目玉商品”をつくることがあります」と平賀さん。集客のための、苦肉の策だ。「しかし、実際は北向きの狭い物件というように条件の悪い住戸のことも少なくなく、安い住戸には安いなりの理由があることを忘れないようにしなければいけません。つまり、新築マンションの場合、掘り出し物件はなかなか見つかりにくいというわけです」（平賀さん）。
　ただ、それも考えようで「どうせ日中は家にいないから、日当たりは気にならない」「駅から近ければ少々うるさくてもいい」など、デメリットがあっても自分の「住まい観」にあった安い物件なら、その人なりの「掘り出し物件」となることもあるだろう。