住宅情報ナビ/頭金・ローン・税金…　はじめて家を買う人の「お金の悩み」相談所

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マイホームを買うとき、一番気になるのはお金のこと。
「ホントにこの資金計画で大丈夫？」「もっとトクする方法はないかしら？」
住宅情報ナビでは、そんな皆さんの疑問や悩みに答える相談所を開設しました。
専門家のアドバイスを参考に、あなたも安心＆おトクな資金計画を目指しましょう。

菱田雅生さん
ストックアンドフロー所属。相談業務・講演・原稿執筆・ＴＶで活躍するファイナンシャルプランナー
畠中雅子さん
新聞・雑誌などで活躍するファイナンシャルプランナー。住宅ローンに関する著書も多数

Ｑ１　家を買うときに必要な現金は？
Ｑ２　購入予算の立て方
Ｑ３　住宅ローンの選び方

Ｑ４　返済期間は何年にすればいい？
Ｑ５　予算アップの方法とは？
Ｑ６　おトクな資金計画のコツが知りたい!!

金内さん　夫30歳、妻28歳
年収／夫650万円、妻350万円　貯金／200万円　家賃／15万円

■頭金の理想額は住まいの価格の20％以上

　家を買うのに必要な現金のうち、頭金は、一般的に家の価格の20％以上必要だといわれています。これは、住宅ローンの多くが、家の価格の80％までを融資限度額としているため。不動産会社の提携ローンなど80％以上融資可能なものもありますが、将来も安心な資金計画をと考えるなら、やはり頭金20％以上を目安にして、ローンの借り入れを少なくしておきたいですね。
　ただし、1年間で200万円貯めた金内さんの場合、家計管理をきちんとして、住まい購入後も購入前と同じペースで貯蓄できるなら、頭金20％未満でも、金利の低い今買うほうがトクだといえます。例えば、将来金利が３％から４％に上がると、借入額1000万円、35年返済の場合の総利息は約243万円増えてしまいますからね（35年返済の場合）。なお、購入後に貯蓄したお金は、住宅ローンの繰り上げ返済に使い、早いうちにローンの借入残高を減らすようにしましょう。

＜4000万円の家を買うとき、必要なお金はいくら？＞
購入諸費用		160万円	新築マンションの購入諸費用の目安は、住まいの価格の3％～6％(※1）	購入時に必要な現金 160万円～960万円
住まいの価格	頭金	0円～ 800万円	価格の20％未満しか頭金がない場合、80％以上融資可能な住宅ローンが利用できる物件を探す必要がある
	住宅ローン	借入額 3200万円～ 4000万円	子どもの教育や老後など、将来のことも考えて返済額を決め、それをもとに借入額を決めることが大切だ	毎月返済額（※2) 借入額3200万円だと 12万3152円借入額4000万円だと 15万3920円
※1　引っ越し費用等は含まない。新築一戸建て・中古は8％～10％ ※2　金利３％、35年返済のローン（ボーナス時加算は考慮しない）

マイホームの頭金は、価格の20％以上が理想。
少ない頭金で買うなら、購入後にしっかり繰り上げ返済を！

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住井さん>>>　夫30歳、妻28歳、子ども1歳
年収>>>650万円　住宅資金>>>800万円　現在の家賃>>>11万円（共益費込み）

■ローン返済以外にも住居費がかかることを忘れずに

　金利3％、30年返済のローンを利用する場合、住宅ローンの毎月返済額を11万円とすると借入額は2600万円。これに住宅資金800万円を足して購入諸費用を除いた3200～3300万円あたりが、住井さんの買える価格になります（下表）。
　気をつけたいのは、マンションは管理費や修繕積立金が毎月かかること。また、住まいを持つと固定資産税などの税金もかかります。

■返済額の一般的な目安は、年収負担率20％以内

　ローン返済額の一般的な目安は、年収負担率（年間返済額が年収に占める割合、「年間返済額÷年収」で計算）20％以内といわれています。しかし、最適な年収負担率は、年収や家族人数など、家庭ごとに異なるのが現実です。
　例えば、共働きの人などは、夫婦2人の年収に対する年収負担率で考えがちですが（収入合算）、出産や育児で、妻の収入が一時期減ることなどを考えると、夫1人の収入でも返せる額にしたほうがいいといえます。
　住宅ローンの返済額を決めるときは、ローン以外の住居費も考えあわせ、子どもの教育費や老後など将来のことも考えて決めましょう。

＜ひと目で分かる！「いくらの家が買える？」目安表＞
■2％台以下で借りられるローンも多いが、余裕をもたせておくと安心（金利3％で試算）
毎月返済額→ 貯蓄額↓	7万円	9万円	11万円	13万円	15万円
400万円	1980万円	2430万円	2890万円	3340万円	3800万円
600万円	2170万円	2620万円	3080万円	3540万円	3990万円
800万円	2360万円	2820万円	3270万円	3730万円	4190万円
1000万円	2550万円	3010万円	3470万円	3920万円	4380万円
※30年返済の住宅ローンを借りる場合、購入諸費用は4％として計算。■頭金2割未満

家賃と同程度のローン返済額なら3270万円が目安。ただし、
ローン返済額は、それ以外の住居費や将来も考えて決めましょう

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子森さん>>>夫33歳、妻32歳、子ども3歳、1歳
年収>>>800万円　貯金>>>600万円　ローン返済希望額>>>12万円

■金利が低い今だからこそ長期固定型をオススメしたい

　民間ローンのキャンペーン金利は確かに有利。同じ返済額でより多くの借り入れもできます（下表）。しかし、こういったローンの金利タイプは固定期間選択型と変動型が多く、市場金利が上昇すると住宅ローン金利も返済額も上がってしまいます。
　今、一番お勧めなのは、民間金融機関のローンで公庫がバックアップしているフラット35です。返済期間中金利が変わらない「完全固定金利」で、現在の金利は２％台。長期的に考えると有利なローンだと思います。

■低金利のローンを借りてトクする方法もある

　子森さんの場合、借入額を少なめに抑えるなら、低金利ローンを借りてもいいと思います。例えば、下表のＢタイプのローンを、フラット35と同程度の3300万円借りると、毎月返済額を10万1871円に減らせます。ただし、トクした分は金利上昇時や繰り上げ返済のために貯蓄するのが鉄則。このほか、フラット35と低金利のローンを両方借りて、リスク分散する方法もあります。金利上昇に対応できる借入額に抑え、将来の返済プランをしっかり立てられる人にとっては、低金利ローンはおトク度が高いといえますね。

＜将来金利が上がると、返済額はどう変わる？＞

■子森さんが希望する毎月返済額12万円にする場合（返済期間は35年）

ローンの種類（店頭金利）

借入額

毎月返済額（適用金利）

7年目以降の固定期間選択型は、金利が1％上がったら・・・予定の毎月返済額を大幅アップ!!

当初3年間

4～6年

7年目以降

固定期間
選択型
3年物
（2.25％）

キャンペーンAタイプ
当初は1％、
その後全期間0.5％
金利優遇のケース

4080万円

11万9952円
（1.25％）

12万9172円
（1.75％）

14万7043円
（2.75％）

キャンペーンBタイプ
全期間0.7％
金利優遇する
ケース

3880万円

11万9775円
（1.55％）

13万6460円
（2.55％）

フラット35％（2.65％）

3280万円

11万9884円（2.65％）

※フラット35は、都市銀行の代表例（金利は4月1日現在）、固定期間選択型3年物は7年目に1％上がると仮定

今なら、完全固定型で金利２％台のフラット35がお勧め！
低金利ローンを借りるなら、金利上昇リスクに備えておきましょう

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長井さん>>>夫35歳、妻33歳、子ども10歳
年収>>>900万円　住宅資金>>>900万円

■返済期間が短いほうが、総返済額は少なく済む

　現在30歳代の人は、年金の支給開始が65歳からになります。60歳の定年後5年間は無収入の可能性もありますから、返済期間は「定年年齢－現在の年齢」で設定することをお勧めします。
　不動産会社の資金計画の年収負担率は13％程度。もっと返済額を増やせると思います。これを、定年までに返済が終わる25年返済にすると、毎月返済額は高くなりますが、総返済額は少なくなります。
　また、住宅ローンの中には、途中から返済額を上げて、その分返済期間を減らせる「条件変更」ができるものもあります。こういったローンなら、最初35年返済で借りて、購入後に余裕ができたら返済額を減らすことも可能です。

＜30代ファミリーの長井さんにお勧めの資金計画は？＞
■共通の条件：購入価格3500万円、頭金760万円、購入諸費用140万円、ボーナス返済なし　住宅ローンの種類／フラット35（金利2.65％（※））
	借入額	返済期間	毎月返済額	年収負担率	総返済額
不動産会社の資金計画	2740万円	35年	10万147円	13.4％	約4206万円
菱田さんお勧めの資金計画	2740万円	25年	12万4999円	16.7％	約3750万円
※都市銀行の代表例（金利は4月1日現在）

返済期間の目安は「定年年齢―現在の年齢」。長く借りるなら、
途中で返済額と期間を見直せるタイプのローン

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金内さん　夫30歳、妻28歳
年収／夫650万円、妻350万円　貯金／200万円　家賃／15万円

■親からの援助は550万円までなら贈与税はかからない

　あと数百万円資金が足りない場合は、厳しい住宅ローンを組む前に、親に相談してみましょう。親の援助で住宅ローンの借り入れを減らせれば、その分の利息を節約できます。
　住宅資金を親に贈与してもらう場合、「住宅取得資金贈与の特例」を利用すると贈与税が550万円まで無税、1500万円まで減額されます。夫婦それぞれの親から贈与してもらう場合は、最高1100万円まで無税というわけです。贈与額が1100万円を超えるときは、3500万円までの贈与については将来の相続時に精算できる「相続時精算課税制度」を選択することもできます。
　どうしても援助を頼みにくいなら、親に借金を頼んでみては？　この場合は、金利や返済期間、返済額などを決めて借用書を取り交わし、決めた通りに返済することが大切です。このほか、住まいを親子で一緒に買い、共有名義にする方法もあります。

親からの援助や借金が可能なら、その分の
住宅ローン利息を節約することができます

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■ボーナス時加算を利用して返済期間を短縮

　ボーナスの支給額は景気に左右されやすいので、住宅ローンのボーナス時加算は利用しない人が増えているようです。確かに、ボーナス時に多額の返済をして、その分毎月返済額を減らす方法はあまりお勧めできません。
　しかし、ボーナスも使いよう。ボーナス１回当たり5万円くらいまでの無理なく支払える額をボーナス時加算額にして、その分返済期間を短くすると、借入額3000万円当たりの総返済額を約294万円減らせます。

＜ボーナス時に約5万円返して総返済額約294万円ダウン！＞
■借入額3000万円、金利3.0％のローンを利用する場合
	毎月返済額	ボーナス時加算額	返済期間	総返済額
毎月返済のみ	11万5440円	0円	35年	約4848万円
ボーナス加算併用（※）	11万8048円	5万786円	30年	約4554万円
※毎月返済分2800万円、ボーナス時加算分200万円借りる場合

■保証料がかからないローンを選ぶ

　一般的な住宅ローンは、ローンの借入時に保証料（ローンの連帯保証人となる保証会社に支払う費用）が必要。借入額3000万円の場合、約62万円かかる例もあります。一方、最近は、フラット35や一部の民間ローンなど、保証料ゼロのローンも増えています。

■購入後に貯金が貯まったら、繰り上げ返済する

　繰り上げ返済とは、ローン返済の途中でまとまった金額を返すこと（下図）。繰り上げ返済には、返済期間を短くする期間短縮型と、毎月返済額を減らす返済額軽減型の2通りあり、期間短縮型のほうがより多くの利息をカットできます。
　また、繰り上げ返済の時期が早いほど利息の減り方が大きいので、できるだけこまめに返済することをお勧め。なお、繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なり、フラット35や一部の民間ローンなど手数料無料のものもあります。

＜繰り上げ返済のしくみとおトク度チェック！＞

■3000万円を金利3.0％、35年返済で借りて、5年後に約100万円繰り上げ返済する場合

繰り上げ返済しない場合＞＞＞毎月返済額11万5440円、総返済額約4848万円

＜期間短縮型＞	＜返済額軽減型＞

総返済額約4706万円 1年9カ月短くなり利息を約142万円も減らせる	総返済額約4796万円毎月返済額11万1218円に。利息を約52万円減らせる

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