家を買いたいすべての人、必見です！頭金・ローン・返済「お金の悩み」相談室

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ここは、お金の悩みの相談室。読者代表の3組が、みなさんに代わってマイホームにまつわるお金のアレコレを相談し、プロの相談員がじっくりコンサルティングします。
自分に近い読者代表のケースで、あなたの悩みも解消しましょう。

お金の悩み相談員

畠中雅子さん　

新聞・雑誌・インターネットで活躍するファイナンシャル・プランナー。講演、相談業務、金融機関へのアドバイスなども行う。住宅ローンに関する著書も多数。

深澤泉さん

ポラーノ・コンサルティング事業部長。ファイナンシャル・プランナー。企業・労組でのライフプラン、マネープランのセミナー、相談業務などで活躍。

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世帯年収：600万円　住宅のための貯蓄：850万円　今、払っている家賃：10万円（管理費込み）　月々、家のためにしている貯蓄：４万円

今の家賃でいくらぐらいの家が買えますか？

「いくらの家が買えるか」より「いくらなら返せるか」で考えましょう。家持さんが返せるのは、家賃の10万円＋月々貯めていた４万円の計14万円ですが、ファミリータイプのマンションだと、管理費と修繕積立金が、合わせて約2万円かかるので、２万円を除いた12万円が妥当です。
　月々12万円が返せるなら、金利3％・30年返済のローンと仮定すると2840万円が借りられます。「年収負担率」は、月々12万円×12ヶ月＝144万円で、年収600万円に占める割合は24％。安全圏内です。
この借入額2840万円に頭金700万円を足した約3500万円が、家持さんが買える家の価格の目安となります。

家持さんに買える家の目安は3500万円

■月々返済できる額から分かる「借入可能額」目安表（金利3％、30年返済の場合）
毎月返済できる額	借入可能額
7万円	1660万円
8万円	1890万円
9万円	2130万円
10万円	2370万円
11万円	2600万円
12万円	2840万円
13万円	3080万円
14万円	3320万円
15万円	3550万円

■年収負担率の計算法
年収負担率（％）＝ 1年間に返済する額（月々の返済×12カ月分）÷年収
※年収に占める年間返済額の割合。　　25％以下が安全の目安。

頭金は、いくらあればいいですか？

「頭金は物件価格の2割」というのは、公庫などの公的融資が、8割までしか融資をしてくれないため。銀行など民間の金融機関であれば、8割を超えて融資してくれますが、家持さんは、2割の700万円としておきましょう。それは、税金や手数料などの諸費用として150万円を手元にとっておくため。諸費用の目安は、新築なら価格の3～5％、中古なら7～10％程度ですが、家具やカーテン代なども見込んで、なるべく多めに残したいものです。


		家持さんの場合住宅資金850万円のうち、頭金に700万円、諸費用に150万円用意

■自己資金は、頭金と諸費用に使われる

どんなローンが借りられるんですか？

ローンには、下表にあるように大きく3種類がありますが、家持さんには、低金利で長期固定型の証券化ローンがオススメです。それは、「固定型」なら、返済期間中ずっと金利が変わらないため、「変動型金利」や「固定期間選択型」と比べて、金利変動リスクが低いから。借入が3000万円近くになる家持さんには、固定型のほうが安心なのです。


		家持さんにオススメなのは証券化ローン

■住宅ローンは大きく分けて3種類
	特徴	こんな人にオススメ
公庫などの公的融資	住宅金融公庫、年金、財形など公的機関による融資。長期固定金利で、返済中に金利が上がる場合も、上昇後の金利が分かっているので安心。融資条件を満たせば借りられるが、借入額などはあらかじめ決められている	借入額が多い、あるいは返済期間が長いなど、金利変動リスクの少ないローンを借りたい人。希望物件の完成・引き渡しが半年～1年以上先の人
証券化ローン（フラット35）	民間の金融機関による融資だが、公庫が民間の住宅ローン債権を買い取り、証券化して投資家に販売する仕組みを利用した、いわば半官半民ローン。長期固定金利による融資が受けられる。	借入額が多い、あるいは返済期間が長いなど、金利変動リスクの少ないローンを借りたい人
銀行などの民間融資	都市銀行や地方銀行、信用金庫など民間の金融機関による融資。変動金利や固定期間選択型などさまざまな金利タイプの中から選べる。融資が受けられるかどうかや融資額などは金融機関による審査次第	今の低金利を生かして短期で返済したい人や、頭金不足分を補いたい人、勤務先や不動産会社の提携ローンのほうが有利な人など

ボーナス時返済って？

「ボーナス時返済」とは、借入額の一部をボーナス時の返済分に振り分け、年２回のボーナス時にも返済すること。勤務先の業績に左右されるボーナスに依存するのは危険であり、借入額の半分(公庫は４割)超をボーナス分に振り分けることはできませんが、借入額の1割程度なら、ボーナス返済分に振り分けても大丈夫。家持さんの場合も、約１割の300万円をボーナス分に回してみては?　月々約10万円、ボーナス時約7万円とほとんど負担を感じない額に抑えられます。


		借入額の１割をボーナス時返済に

■借入額の1割をボーナス時返済に回しても、ボーナス時返済額は8万円弱に収まる ※金利2.5％（証券化ローンを利用）30年返済の場合
借入額　2800万円
毎月返済分 2500万円	ボーナス時返済分 300万円
↓ 毎月返済額 9万8775円	↓ ボーナス時返済額 7万1367円

3500万円のマンションなら無理なく買える

当初、金利3％・30年返済で借入額を概算しましたが、2.5%の証券化ローンを使い、さらに約1割をボーナス時返済に回したことで、最終的に月々約10万円、ボーナス時約7万円という返済に。年収負担率も22.1%と安全圏です。

■購入価格3500万円、頭金700万円、年収負担率22.1％
借入額	金利	返済期間	毎月返済額	ボーナス時返済額
2800万円（証券化ローン）	2.5％	30年	9万8775円	7万1367円

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世帯年収：900万円　住宅のための貯蓄：300万円　今、払っている家賃：15万円（管理費込み）　月々、家のためにしている貯蓄：ほとんどなし

ズバリ5000万円のマンション、私たちに買えますか？

手持ちの300万円のうち200万円は諸費用分とすると、頭金にできるのは100万円。残り4900万円を金利2.5％・35年返済で借り入れるとすると、月々17万5172円となります。
年収負担率を出してみると、23.4%で、許容範囲内。今の収入が続くと仮定すれば、買えないことはなさそうです。


		毎月返済額17万5172円、年収負担率23.4％でムリではない

■5000万円のマンションを買った場合の資金計画
借入額	金利	返済期間	毎月返済額
4900万円	2.5％	35年	17万5172円

「頭金100万円」は少ない？

確かに少ないですね。頭金を増やす方法として手っ取り早いのは、両親から贈与を受ける方法。住宅取得資金贈与の特例の条件を満たせば、550万円までは無税で、1500万円までは税率が優遇されます。一方、条件を満たせば、3500万円まで無税で贈与を受けられる「相続時精算課税制度」もあります。いずれか有利なほうを選ぶようにしましょう。


		贈与で頭金を550万円も増やせることに

それでも頭金不足の場合はどうすればいい？

頭金が650万円に増えたので、借入額は4350万円。額が大きいだけに、長期固定の証券化ローンを借りたいところですが、価格の８割まで、5000万円の物件なら4000万円までしか借りられないため、まだ頭金が350万円足りないことになります。
こんなとき、不動産会社の提携金融機関による提携ローンなら、８割を超える分も借りられ、金利も優遇されたりと有利。また、勤務先と提携している金融機関がもっと有利な条件で融資してくれる例もあるので、調べて比較検討しましょう。


		350万円分は5年固定2.5%のローンを借りる

贈与と提携ローンで頭金不足が解決できた

贈与と提携ローンで頭金不足を補って、なんとか5000万円のマンションに手が届くことに。今の家賃より負担は増えるものの、年収負担率も20.7%と安全圏。あとはなんとか今の二人の収入を維持しよう。

■購入価格5000万円、頭金650万円、年収負担率20.7％
	借入額	金利	返済期間	毎月返済額
証券化ローン	4000万円	2.5％	35年	15万5469円
提携ローン	350万円	2.5％	35年	15万5469円

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世帯年収：600万円　住宅のための貯蓄：800万円　今、払っている家賃：12万円（管理費込み）　月々、家のためにしている貯蓄：3万円

今から買う場合、何年でローンを返せばいい？

一人でローンを返済していくことを前提に考え、必ず定年までに返し終えるように組みましょう。定年時の年齢から今の年齢を引いた年数を、返済期間の目安とすればOK。悠子さんの会社の定年が60歳なら、60－36＝24で、24年返済にしておきましょう。


		定年－今の年齢（36歳）＝24年返済で

■返済期間の計算法

定年（　歳）－今の年齢（　歳）
＝返済期間（　年）

将来結婚するかもしれないし、病気も心配です

結婚後に二人で住むかも、と広い家を買うよりは、シングルやDINKS需要の高い50平米台の２LDK、駅歩5分以内といった物件を選び、貸すほうが現実的。売る場合は、買値より安くしか売れなくても、その間の家賃と考えれば納得がいくでしょう。
病気や出産などで返済が滞ることも考えられます。まず、健康保険の傷病手当金の規定を調べておきましょう。また、返済が苦しくなったときのためのローン返済支援保険に入る方法もあります。また、出産前後のローン支払いは、常識の範囲内であれば夫に代わってもらってもOK。ただしずっと続けると計画的な贈与とみなされるので注意しましょう。


		「もしも」のことを考えて準備すれば大丈夫

月々約13万円の無理ない返済が可能に

当初は24年返済の予定でしたが、病気や老後に備えるために、56歳で返済が終わる20年返済に変更。返済期間が短いため、５年固定の銀行ローンを利用し、毎月返済のみで無理なく返せます。

■購入価格3000万円、頭金600万円、年収負担率25.2％
借入額	金利	返済期間	毎月返済額
2400万円（銀行ローン）	2.1％（5年固定）	20年	13万713円

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３組の相談では出てこなかった住宅マネーのテクニックについて解説します。

何十年も返すローン。トータル返済額を少なくする方法は？

総返済額を少なくするには、返済期間を短くするのが一番。その分、借入元金が早く減り、余計な利息を払う必要がなくなるからです。たとえば右表のように、2800万円を金利3.0％で借りる場合、25年返済の場合の総返済額は、35年返済の場合と比べて、542万4660円も少なくなります。
ただし、返済期間を短くすると、月々・ボーナス時の返済額は増えることになります。

■返済期間が短いほど、総返済額は少なく済む
借入額	金利	返済期間	毎月返済額	総返済額
2800万円	3.0％	35年	10万7758円	4525万8360円
2800万円	3.0％	25年	10万7758円	3983万3700円

繰り上げ返済はどんなときに使えばトク？

繰り上げ返済とは、返済中にまとまったお金を返済に充て、元金を一気に減らす方法。その分、払うべき利息が減るため、返済期間を短縮したり、返済額を減らすことができます。
繰り上げ返済は、早ければ早いほど得ですが、固定期間選択型のローンを借りている人なら、固定期間終了後の金利上昇リスクに備え、手数料の高い固定期間中を避けて、固定期間終了直後に返済するのがお勧めです。

■利息の負担が減らせる繰り上げ返済
（3000万円を3.00％、35年返済で借りて6年目に約100万円を繰り上げ返済する場合）

返済期間短縮型（総返済額4709万677円）

返済額軽減型（総返済額4796万7096円）

収入合算や共有名義、どんなケースに必要になる？

共に夫婦や親子などが協力してマイホームを買う際に登場します。
「収入合算」とは、公庫融資を受ける際、借入限度額を計算する基準となる「必要月収」を、融資申込者（夫）と連帯債務者（妻）の収入の合計額とするやり方。一人で借りるよりも多く借り入れできるようになります。
一方、「共有名義」は、マイホームの所有権を登記する際に、複数の所有者の名義で登記するもの。そもそも所有権は、出資した割合に応じて登記しなければならないため、出資割合と異なる持ち分で登記すると、贈与税の対象となりかねないので注意しましょう。

■共有名義の考え方
5000万円の住宅を購入する場合

妻	出資額：	2000万円
妻	名義：	2000万円/5000万円＝2/5

夫	出資額：	500万円＋住宅ローン2500万円＝3000万円
夫	名義：	3000万円/5000万円＝3/5

返済中に家計に大きな変化があったら？

公庫には返済の仕方を変更できるいくつかのメニューがあります。
返済が苦しくなった場合は、トータルで35年を上限に返済期間を延ばして毎月返済額を減らすことなどができます。ただし、世帯収入などいくつかの要件を満たす必要があります。
返済額を増やしたいという場合は、返済に無理がないかどうかが審査され、問題なしと判断されれば変更が可能です。

■当初25年返済を、30年返済に変更した場合
はじめ25年返済で借りると
	金利	毎月返済額	総返済額
当初10年間	2.9％	9万3805円	2996万246円
11年目以降	3.3％	7万7932円
11年目に返済期間を5年延ばすと
	金利	毎月返済額	総返済額
当初10年間	2.9％	8万3245円	3070万329円
11年目以降	3.3％	8万6295円
差は74万83円

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