駐車場０円はおトク、ローンは低金利がいい？ホントはどっち？「家の常識」○×50

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自分では常識だと思っていることが、実は勘違いだった、とはよくある話。それが住まいに関していうなら、笑い話で済まない場合もある。　そこで、巷に流布するマイホームの常識を専門家の方々の意見を参考に徹底検証。知らなきゃ損する常識もあるから見逃すな！


	金利が大幅に上がる可能性は低い。今年も変わらず、「買い」の年に

「金利は目下、上がる方向にある」との見方もあるが、2005年の前半はこのまま低金利が持続するだろうというのが専門家の一致する意見。たとえ上がったとしても、大きく跳ね上がることはなさそうだ。しかも、最近は民間の金融機関が住宅ローンに力を入れ、競争は激化する一方。もちろん、それは金利にも反映され、他よりも低い金利を売りにする商品も数多く登場しているのだ。となれば、むしろ買い時が継続されると見て間違いはなし。2005年、金利面では住まいの購入を検討するに絶好の時期かも。

注目すべきは民間の
金融機関の新型ローン。
選択肢も豊富だゾ

かつては住宅金融公庫のお株だった長期固定型の住宅ローンも、現在は銀行など民間の金融機関が続々と着手。下の表の通り、２％台の低金利の商品も多く登場しているのだ。内容をよく吟味して、自分に合ったローンを選ぼう。

■新型住宅ローン（フラット35）金利表
金融機関	融資金利
みずほ銀行	2.66%（全期間）
東京三菱銀行	2.66%（全期間）
ＵＦＪ銀行	2.72%（全期間）
三井住友銀行	2.95%（全期間）
りそな銀行	2.65%（全期間）
グッド住宅ローン	2.23%（全期間）
※別途、融資手数料が必要となる場合があります


	価格的な損得はないものの、自由度やチャンスの多さでは有利

規模の大きなマンションでは業務を円滑に行うために、販売住戸を第１期、第２期など分けて売るケースがある。この場合、マンションの価格は第１期の販売開始前に第２期以降に販売する住戸分も含めてすべて決められるので損得はなし。ただし、第１期は工期に余裕があるためセレクトプランなどに対応しやすく、自分の好みに合わせた住まいが手に入ったり、また、たとえ抽選に落ちても第２期で再チャレンジすることだって可能だ。気に入った住戸があるなら、第１期でアクションを起こすのが賢明といえそう。


	管理組合の了承があれば変更ＯＫ。維持費の点から変えるケースも

管理組合で議決されれば変更は可能だが、区分所有者の４分の３の賛成が必要になる。実際、利用頻度は入居してみないと分からず、特に維持費がかさむ共用施設は変更するケースが多いとか。ただし、共用施設に隣接する住戸がある場合は、その入居者の同意も必要になる。


	入居までにキャンセルが出ることも。あきらめずに問い合わせしよう

“完売”には“申し込み完売”と“契約完売”の２通りあり、どちらの意味で使われているか、まず確認を。申し込み完売では契約に至らない場合や、また契約後も転勤などの理由で解約が発生することも少なくない。キャンセル待ちＯＫの物件もあるので問い合わせすべし！

不動産広告はマイホーム購入の第一歩。そこには知っておきたい常識が多数存在する。そのなかから注目すべき５ポイントをピックアップ。


	来場者には優先分譲や抽選で有利になることも。行って損はなし！

プレオープンの来場者には優先分譲が行われたり、抽選の際に優先倍率がもらえたりと物件によってはメリットがあることも。また、プレオープン時のアンケートは価格決めなどの参考にされるので、早めにアプローチして損はないだろう。


	シリーズ名が大多数。タワーなどタイプで分かることもある

物件名には不動産会社ごとのシリーズ名＋地名が付けられるケースが多数。なかには、タワー、シングル別になっていることもあるので、物件選びの参考には多少なるだろう。売主が複数の物件では、各社で相談して命名するそうだ。


	わずかに前後することはあるが、大幅アップはあり得ない

予定価格は事業としての収支をもとに算出したものであり、多少、前後することはあっても、大幅に上がることはない。また、不動産広告の規約でも販売価格と相違のないよう促されているので心配は無用のようだ。


	売主の信用はアップするが、欠陥がないとは言い切れない

第３者が施工や設計を検査する性能評価には設計段階と施工後の評価の２種類あり、後者まであれば安心感はアップ。売主の姿勢を推し量る目安にはなるとはいえ、全工程をチェックするわけではなく、欠陥がないとは言い切れない。


	信用性の高い企業が参加する共同事業。リスクもその分、減少

売主として数社が名を連ねる共同事業の場合、万が一、どこか1社が倒産しても、そのまま事業を継続する可能性が高いため、そうした側面では、リスク減少するといえるだろう。また、共同事業は資金を必要とする大規模開発に多く見られる。

住まいの購入にはローンや税金のことなど、お金に関する疑問や不安がいっぱい。まずは常識を頭に入れて、賢い買い物をしよう。


	長期固定型なら正解だが、変動型や短期の固定型は要注意！

いくら低金利でも変動型や短期の固定型なら注意が必要。特に20年以上の長期返済なら、全返済期間の３分の１から２分の１は固定金利で組めるローンを選びたい。そうすれば、固定期間が終わった時には元金も減っているので金利がアップしてもダメージは少なくて済むのだ。理想は低金利の固定型ローンを選ぶことだ。


	住まいを買うと税金や管理費なども発生。ゆとりがないと苦しいかも

毎月のローンの返済だけで家賃並みに達してしまうなら、貯蓄なしというのは危険。家を購入すると固定資産税などがかかってくるし、マンションでは管理費と修繕積立金の支払いもある。それに備えられるだけの余裕があることが、住まい購入の必要条件。教育費や老後の資金も貯められるゆとりが必要だ。


	個人に対しては無理だが、取引実績に応じた優遇措置があることも

公庫など公的機関はもとより、民間の金融機関でも、一般個人に対して金利をまけることは基本的にない。が、その銀行口座を給与振込口座にするなど、取引実績に応じた優遇措置が用意されているケースは多いので、調べてみる価値は大だ。


	税金やローンの保険、保証料などの諸費用はいろいろかかる

住まいを購入するには、登録免許税、登記手数料、特約火災保険料など、さまざまな出費＝諸費用が発生する。その目安は右記の通り、新築マンションでは物件価格の３～５％、たとえば4000万円なら120万円～200万円もの現金が必要だ。加えて、引っ越し費用やら家具などの購入費などもかかることをお忘れなく。

■諸費用の目安
新築マンション	専有面積50m²未満	価格の5％程度
	専有面積50m²以上	価格の3％程度
新築一戸建て		価格の6％程度
中古マンション（築25年以内）	専有面積50m²未満	価格の10％程度
	専有面積50m²以上	価格の6％程度
※新築一戸建ては仲介手数料がかかる場合がある


	頭金は多ければ多いほどトク。繰り上げ返済は臨時収入でするべし

右の図の通り、繰り上げ返済で500万円返すのと、その分を頭金に回すのとでは、返済期間は同じでもトータルでは頭金に入れたほうがおトク。手元に残したお金の分だけ、余計に利息を支払っているからだ。いざという時のために約半年分の生活費を残して、頭金に入れられるお金を投入するのが資金計画の基本だ。

■繰り上げ返済と
　頭金を多くした短期返済の比較


	550万円までなら税金は不要。それ以上でも軽減措置がある

住宅取得に対する親の援助は550万円まで無税、1500万円までは軽減措置がある。夫と妻、各々が利用可だ。もし1500万円を超えるなら相続時精算課税制度を利用する手も。これは親が亡くなった時点で相続税を精算する制度だ。 ※平成17年末まで


	夫と妻で住宅ローン控除を受けるとトクすることも。その場合は共有名義に

共有名義＝おトクと考えるのは早計。メリットがあるのは、共働きで夫と妻、それぞれが住宅ローンを組むか、連帯債務とした場合だ。各々住宅ローン控除が受けられ、年収によってはより多く所得税が還付されることに。その場合には共有名義にしないと贈与税がかかる可能性があるので注意が必要だ。


	転居中は控除が受けられないが、戻った時から再開可能に

住宅ローン控除を受けるには、購入した家に住んでいることが大前提。もし転勤によって家族全員が転居することになったら、控除が受けられなくなる。ただし、従来は転居した時点で打ち切りとなっていた規則が、平成15年４月以降の転居に関しては、控除期間の10年目までに戻ってきた場合、再開されるよう変更された。


	申請をすれば返済の継続はＯＫ。転職や介護なども対象になる

購入した住まいに居住するのが、公庫融資の条件だが、転勤による転居は、届け出をすると返済を継続できる。この措置は転職、出産、介護などにも適用可。期間は原則、３年以内だが、それ以降も戻れない場合には相談に乗ってもらえる。


	軽減措置の期間ではマンション優勢。税額はあくまでも評価額次第

固定資産税は土地と建物の評価額から右の計算式のように算出する。評価額が1200万円なら、税額は土地２万8000円、建物８万4000円になる。建物の評価額の軽減措置は、一戸建ての３年間に対して、マンションは５年間。その点ではマンションが有利だ。もっとも税額は評価額次第なので単純にどちらが安いと言えない。

■固定資産税の計算式
土地の評価額×1/6×1.4％（標準税率） ※土地面積の200m²までの部分
建物の評価額×1/2×1.4％（標準税率） ※新築後、マンション5年間、一戸建ては3年間（いずれも床面積120m²までの部分）


	どちらもマンションの維持に欠かせない費用。安過ぎるのは考えものだ

管理費も修繕積立金もマンションの維持には欠かせない重要な費用。安ければいいというのは勘違いだ。たとえば管理費が安いと適切な時期に必要な修繕が行われなかったり、大規模修繕の際に、一時金が徴収される可能性もある。100戸を超えるマンションの修繕積立金は専有面積１m²あたり70～80円が目安だ。

家の住み心地は暮らしみて初めてわかるもの。とはいえ、すでに常識となっている事柄も少なくない。「こんなはずじゃ……」と後悔する前に頭に入れておこう。


	フリープランならある程度は自由自在。メニュープランという手も

フリープランの場合、音の問題から水まわりが固定されるケースが多いが、それ以外は自由につくることが可能。ただ、販売時期が進むと、間取り変更が難しくなるので、早い時期からの申し込みが重要だ。また、最近は無料のメニュープランをいくつか用意するなどライフスタイルに柔軟に対応する物件が増加している。


	収納量は10％前後が目安。ただし、位置や使いやすさも大切だ

収納にスペースを取られ、部屋が狭くなるのは論外。適正な収納量は専有面積に対して10％前後といわれているが、それ以上に大切なのは必要な場所に必要な収納があること。使いやすさも大切で、ポイントになるのは奥行き。小物や掃除道具なら奥行き20cmもあれば十分だし、食器なら30cm、クロゼットは60cmが適切。


	広いほど快適だが、価格とランニングコストは高くなりがち

専有面積が広ければ、LDもゆったりして居住性は確実に上昇する。とはいえ、光熱費などもかさみ、専有面積で按分される管理費や修繕積立金もアップ。逆に多少狭くなっても駅に近いなど利便性を優先する選択肢もあるはずだ。


	理論的には期待できる。適切な施工とメンテナンスが必要

ここでいう『100年』とは、コンクリートの耐久性を予測した理論値で、通常より高い強度を持つコンクリートのこと。その強度を現実に出すためには、入念な施工が必要で、住んでからのメンテナンスも大切。100年の寿命を目指すなら、きめ細かい日常の管理と定期的な大規模修繕が欠かせない要素だ。


	南向きはやっぱり快適。ただし、階数など条件次第で優位性は変化

同じ条件で比較すると、日当たりの良さはやはり南向きがダントツ。ただし、階高によっても変わり、１階の南向きより５階の東向きか西向きのほうが良好という場合も。タワーマンションの高層階ともなれば、方位は関係ないとの声もある。


	通りからの音が響いたり、マンションとは違う悩みが潜在

実は一戸建てのほうが音に敏感。２階の足音は容赦なく響くが、生活時間のズレがなく、また身内だから気にならないのだ。さらに、道路と接しているために車のエンジン音や足音が響いたり、隣家の話し声が聞こえてくる、なんてことも。


	新耐震基準以前の物件でも、すべてが危ないわけじゃない

建物の耐震性を強化した新耐震基準が導入されたのは1981年。築25年以上となると改定前の物件だが、すべてが地震に弱いわけじゃない。心配なら耐震診断を受けて、耐震補強工事を施しているかなど、構造をチェックしてもらうのも手だ。


	外気に多く接するため、冷暖房効果はいまひとつだが、それ以上のメリットも

角住戸は外気に接している面が多い分、外の気温の影響を受けやすいのが難点。上下左右を他の住戸に囲まれた中住戸に比べると冬は寒く感じられ、暖房効率も良いとはいえないのだ。もっとも、明るく、日当たりもいいなどそれ以上の魅力があるのは確か。中住戸より高値がつけられ、競争率もアップする。


	適切な工事が行われていれば、たとえ液状化が起こっても心配なし

埋立地のような軟弱地盤に建つマンションでも、適切な基礎工事が行われていれば心配する必要はなし。液状化現象を気にする人もいるだろうが、地盤改良や基礎杭に鉄管を巻くなど、対策が講じられているはず。特にウオーターフロントのタワーマンションは、最先端の技術を駆使しているケースが多く、信頼性は高い。


	耐震性はマンションも一戸建ても同じ。基礎部分を確認しよう

一戸建てはマンションより地盤の影響を受けやすいのは事実。とはいえ、基礎を深くしたり、基礎杭を硬い地盤まで通すなど適切な基礎工事が行われ、建物の耐震性がきちんと基準を満たしていれば、問題はないので、しっかり確認しよう。


	車を持たない人にとってはマイナスなことが多い

駐車場代がタダというのは大きな魅力。だが、駐車場にもランニングコストがかかり、メンテナンスも必要になるため、管理費や修繕積立金が高めの設定になることが多い。車を持たない人にとっては負担増につながるため、決してトクではないが、車を手放せない人にとっては、メリットがあると言える。