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| 土地や建物を、所有者で共有して使用するのがマンション。全員の財産を守るために、建物の使い方のルールや、メンテナンスの方法などを話しあって決める必要があります。そのために必要な組織とは？ |
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マンション購入者は、区分所有法に基づいた「区分所有者」となります。区分所有者全員が参加し、建物の管理を主体的に行う組織のことを「管理組合」と言います。
管理組合の目的は良好な住環境を維持すること。そのために住民間のルールを決めたり、敷地や共有部分の維持管理を行うことが業務となります。具体的な業務は「経理」（管理費などの出納、予算と決算）、「事務処理」（外部との契約、受付、広報、修繕計画等）、「保守点検と修繕」（排水、給水、電気、ガス等）の3点。敷地と共用部分の取扱いについてのルール（管理規約）は、区分所有者の集会（総会）によって決議されます。 |
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| 議案を審議したり、規約で定められた事項や総会で決まったことを、実行に移す執行機関が「理事会」です。理事会は管理組合総会で選出された管理者（管理組合理事長）と理事、監事で構成され、その人数は管理組合によって様々です。通常、マンションの状況にあわせて書記・広報・会計・総務・営繕・建築設備・駐車場・駐輪場・防災防犯などの担当理事が選ばれ、業務を分担します。会社に例えると、理事長は社長、理事は役員、監事は監査役、理事会は役員会ということになります。 |
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管理会社と管理組合の関係ってどうなってるの？ |
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| 理事会や管理組合だけで、日常のメンテナンスから長期的な修繕計画までの全てを実行するのは大変なこと。そこで、共用部分の掃除やエレベータ等の定期点検、さらに管理員による窓口業務などは管理会社に委託するのが一般的です。管理会社が契約通りに業務を行っているかをチェックするのも、管理組合の大切な仕事のひとつです。 |
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住宅ジャーナリスト
櫻井幸雄さん |
| 分譲マンションや一戸建てを中心に、豊富な知識と取材執筆経験を持つ。著作、テレビ出演多数。 |
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いつかは回ってくる
「理事」の役 |
| マンションの区分所有者は管理組合の一員にならなければならず、理事や監事といった役員も順番に回ってくることが多くなります。役員の任期は１年か２年というのが一般的。大規模修繕や建て替え時期には役員を増員したり、専門的知識や資格を持つ人を優先的に役員に任命することもあります。共有の財産を守るため、みんなで協力し合うわけです。 |
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管理規約は、
ひな形をつくってもらえる |
| マンション内のいろいろな取り決めをまとめたものが「管理規約」。これを、いきなりつくれといわれても無理。そこで、売り主である不動産会社がとりあえずひな形をつくってくれます。ひな形を元に、不都合のある部分は管理組合で話し合いながら変更してゆくことになります。 |
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最初のうちは、管理会社や
不動産会社がアシスト |
| マンションでの生活が始まったら、まず区分所有者の総会を行い、理事長や理事、監事を選出します。最初のうちは不動産会社や管理会社の人間が立ち会い、総会の進行を助けてくれます。いきなり「管理組合の活動をしなさい」といわれてもとまどうだけなので、それを助ける態勢があるわけです。 |
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| 「理事会」や「総会」って、言葉は知っていても、実際にどんなことをする場なのかわからない人も多いのでは？マンションを購入したら、誰もがお世話になる「理事会」と「総会」についてまとめました。 |
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●「理事会」は検討・執行・報告のための場
「理事会」は、月1回程度開催され、マンションの管理と運営についての様々な事項を検討し、実際に執行し、その成果などが報告されます。また、住民からの要望を受けて、管理組合総会で話し合うべき議題を検討・作成する場でもあります。総会で決議された事項について執行するのも理事会の役割です。 |
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●「総会」は管理組合の最高意思決定機関
「総会」は、管理組合の基本方針を審議・決議する場で、最高意思決定機関。管理規約の制定、改定、廃止には、総会において、区分所有者および議決権のそれぞれ4分の3以上の多数議決が必要です。 |
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| マンションではどんな問題が起きているの？ その問題を管理組合ではどうやって解決したの？気になる管理組合の活動を、実例とともに紹介します。 |
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 ●大切なペットのためにもマナーを守って
【問題】
管理規約でペットの飼育は認められていますが、飼い主のマナーに問題があり、臭いや泣き声などの苦情が管理組合に寄せられていました。
【解決策】
理事会でペット飼育の実態調査を行い、飼育者による「ペット飼育委員会」を発足させました。委員会ではペットを飼う際のルール（共用部使用細則など）をお互いに確認。広報活動によりモラルの向上を呼びかけるとともに、委員会がほかの住民からの苦情を受け付ける窓口になり、問題の解決にあたることに。これらの対策によりルールが徹底され、ペットに関する苦情はなくなりました。
【ココがポイント】
ペット飼育者による委員会を発足させることで、当事者としての問題意識が高まり、モラルの向上がはかられることに。 |
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 ●ゴミ出しルールの改正
【問題】
カラス対策もあって、ゴミ出しの時間を決めていましたが、守らない人が多く、ゴミ置き場が散乱していました。
【解決策】
カラスやネコがゴミ置き場に入れないように、ドアとフェンスを設置することを理事会に提案し、総会で議決。同時にゴミ出し時間の制限を廃止しました。
【ココがポイント】
ゴミ出しルールの問題としてとらえるのではなく、カラス対策という根本的な原因の解決をはかることが大切。 |
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 ●駐車は他の人のことも考えて
【問題】
エントランス前での住民やその知人による長時間駐車、業者の車両によるアイドリングしたままの駐停車に一部の住民が迷惑していました。
【解決策】
敷地外駐車場利用住民や荷物の多い住民、子どもや高齢者の乗り降りを考え、理事会でアイドリング駐停車の禁止と長時間駐車の禁止を議案としました。総会で決議の後、注意書きを設置。それにより、大幅な改善が見られました。
【ココがポイント】
迷惑駐車、ゴミ出しルールの無視などは、無意識に行われていることも多く、掲示板等で注意を呼びかけることで大幅に改善されることがあります。 |
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