最寄駅が同じなのに、価格が下がりにくいマンションと下がりやすいマンションがあります。一体、どんな条件を備えていれば、売却するときに有利なのでしょうか。広さや駅からの所要時間など、5つの要因から探ってみました。

マンションの“リセールバリュー”を形成する要因は？

　所有するマンションを売却するときの価値を“リセールバリュー”といいます。売却する側とすれば、このリセールバリューが高いことが望ましいわけですが、実際にはどんな要因に左右されるのか、東京カンテイの主任研究員である中山登志朗さんに聞きました。

「実はリセールバリューを決定する要因の80％〜90％は立地にあります。この場合、立地は都心か郊外かという広域的な立地と、最寄駅からの距離など狭域的な立地に分けられます。もちろん、広域的な立地がより大きく影響することは、いうまでもありません」とのこと。つまり、分かりやすい話が、都心エリアでは購入価格も高いが、価格は下落しにくい。半面、都心から遠い郊外では、購入しやすい価格だが、下落率も大きい。さらに同じ駅でも徒歩1分とバス便では大きく異なるというわけです。

「この事実をベースに、物件のスペックなどによってどう変わるかを調査しました。同じ駅最寄りで新築時の価格を100として、10年経過したときの売り出し価格がどれくらい下がっているかを比較したものです」と中山さん。早速、見ていきましょう。

駅から近く、規模が大きく、高層になるほど、売却価格は高い！

東京カンテイ 主任研究員 中山登志朗さん

　東京カンテイが調べたのは、下のグラフにあるように、専有面積・駅からの所要時間・戸数規模・分譲価格・最高階数の5つについてのリセールバリューです。「1994年の分譲価格と2004年の売り出し価格を比較しましたが、「94年分譲マンションの流通価格の推移グラフ」にあるように、首都圏における分譲価格を100とした際の平均の中古価格水準は59.8。これを基準として、これ以上だとリセールバリューが高く、これ以下だとリセールバリューが低いといえます」（中山さん）

　注目したいポイントを中山さんにまとめてもらいました。

「基本的には分かりやすい結果となりました。駅から近いほど、大規模になるほど、高層になるほど、さらに分譲時の3.3m²単価が高いほど、リセールバリューは高くなる傾向にあります。

ただ、専有面積については、ニーズのやや薄い50m²台、60m²台と、100m²以上は売却に不利という、実際の居住イメージを反映した結果になっていると推測されます。
　今、住んでいるマンションはいかがですか。買い替えの目安にしてみてください。

94年分譲マンションの流通価格の推移 （3.3m2単価ベース）

専有面積別

最寄駅からの所要時間別

戸数規模別

分譲価格帯別

最高階数別