マイホームの購入や買い替えと切っても切り離せない関係にあるのが、住宅ローンの金利。史上空前の低金利時代をへて、今、住宅ローン金利が上昇傾向にあります。さて、この金利の上昇が売却、買い替えにもたらす影響とは？　今月の「家売るリサーチ」では、「住宅ローン金利」の視点から、「売りどき」「買いどき」を分析してみました 。

住宅ローンの超低金利時代は終わった　!?

第2回では、住宅ローン金利の推移を見るとともに、金利の上昇と「買い替え」のタイミングについて探っていきます。住宅ローンなどの個人向け相談サービスを行っている、家計の見直し相談センターの藤川 太さんに聞きました。

家計の見直し相談センター CFP　ファイナンシャル・プランナー 藤川　太さん

住宅ローンを利用するのはマイホームを購入する際ですが、実はこのローン金利、売却にも影響を与える要素となります。この売却とローン金利の関係を説明する前に、住宅ローン金利の推移を振り返ってみましょう。指標となるのが、住宅金融公庫の基準金利です（図1）。バブル以降の1990年代はもちろんですが、特に1999年から史上空前ともいわれる超低金利時代が続いてきました。「過去10年の金利の推移を振り返ってみても、今の低金利は、『異例』といえるかもしれません」（藤川さん）。今後の景気の動向にもよりますが、これから金利が上昇するのはどうやら避けられない状況のようです。

では、この金利が上昇すると住宅ローンはどうなるのでしょうか。仮に3000万円を現在の10年固定の住宅ローン（2.98％〈※〉）を利用した場合を基本として、1％、2％上昇した場合をシミュレーションしてもらいました。その試算結果が以下の通り（図2）。毎月の負担はもちろん、1％上昇するごとに、総支払額が600万円も増える結果です。これは家計にとって大きな負担となるだけでなく、心理的な圧迫感につながり、ひいては「売却」にも影響すると藤川さんは指摘します。

買い替えは、本格的な金利上昇前に

「現在、多くの人がマイホーム購入価格の目安としているのが、毎月のローン支払額が『家賃並み』ということ。これは超低金利ゆえに可能だった側面があるんですね。金利の上昇により毎月の支払額が増えることから、『やっぱり私たちじゃ買えないな』と購買意欲が冷え込み、売却が難しくなる可能性があるからです」。

一方でここ最近では金利だけでなく、都心部を中心に地価も上昇傾向にあります（第1回参照）。この2つの大きな流れを考えると、藤川さんは「買い替えは今がチャンスでは」と指摘。それは、地価の値上がりが「売り」の追い風になっているということ。かといって、売却を先延ばしするとしても金利の上昇のリスクが高く、時間をかけて待っても、売却価格が金利の上昇分をカバーできるほど、上昇すると考えにくいことが理由だといいます。「少しでも高く売りたい気持ちは分かりますが、多少、売却価格を下げてでも、少しでも早いタイミングで、現在の低金利で買い替えを行うメリットはあるのではないでしょうか」（藤川さん）。住宅ローン金利の本格的な上昇を前にした今、住み替えを考えているのであれば、早いタイミングでの行動と決断がよいようです。

〈※2006年4月13日現在〉

（2006年4月26日更新）