家を売るときには、なるべく高く売りたいもの。そのタイミングをはかるためには、築年数や広さなど、個々の物件が持つ条件とともに、中古市場全体の動きや傾向に注目しましょう。そこで毎月お届けするのが「家売るリサーチ」。住まいの売却トレンドをリサーチし、「いつが売りどきか」「どのエリアが売りやすいか」など、気になる情報をお届けしていきます。

家を売るなら、まず新築の動きに注目!

第1回ではマンションを例に、売却マーケットの動きがどのような要因で決まっていくかを探ってみましょう。住宅の市場調査を行う東京カンテイの主任研究員・中山登志朗さんに聞いてみました。

家が高く売れるときというのは、当然、売りたい人よりも買いたい人がたくさんいるときです。このようなとき、中古市場さらに住宅の売買全体が活況を呈するわけです。バブルのころが良い例。中山さんによると、「バブルのころは、新築マンションの価格が急激に上がり、新築に手が届かない人たちが中古マンション購入へ走った結果、中古の価格も跳ね上がりました。逆に新築物件の販売戸数が増えて価格が下がれば、中古物件の価格も下落する」のだとか。

では、首都圏の中古マンションは、バブル以降、どのような動きをしているのでしょうか。「バブル崩壊で価格が下落したあとも、96年あたりから年平均5％程度、中古マンション価格は下落しました。新築が手に届きやすい価格で大量に売り出されたからです」（中山さん）。主に一次取得者向けの新築が比較的安価に売り出された結果、中古マンションはさらに価格を下げないと売れにくくなってしまったのです。

マンションはいま、売りどきか?

こうして中古マンションの価格は、新築マンションの動きと密接に連動しながら変わってきます。2000年以降になると、新築マンションの「東京23区一極集中」現象が少しずつ強まり、首都圏で年間8万戸売り出されるうち、実に5万戸が23区に集中するほどに。「さらに23区でも港区・品川区など都心に集中するようになりました。でも、まだまだ価格は高いことから、それならと中古に目が向き、中古価格が落ち着いたのです」と中山さん。その後、04年位から都心の新築マンション価格が販売競争によって落ち着いたため、いったん下げ止まっていた中古マンションの価格も再度下落しました。

では、その流れを受けたいま、中古マンション価格のトレンドはどうなっているのでしょうか。「集中傾向が続いた都心部を中心に、地価の上昇傾向が明らか。地価の動きは新築よりも中古が先に影響を受けますから、立地の良い中古マンションは価格安定もしくは若干上昇傾向にあります」。中古が先に地価上昇に反応する理由は、新築マンションの場合、用地の仕入れから販売まで1年〜2年のタイムラグが発生するため。「結論からいうと、現在は買い替えに向いている時期といえます。エリア差はありますが、中古マンションを高値で売りやすいうえ、新築マンションを価格が上昇する前に購入できる可能性があるからです。また、今なら超低金利の住宅ローンが使えるのも大きな理由ですね 。これから金利は上昇する可能性が高いですから」と中山さんはまとめてくれました。「もっと広い家に住みたい」「新しい家に住みたい」など、住み替えの希望があるなら、いま、買い替えを検討する価値は十分ありそうです。