山商リフォームサービス（株） 取締役統括本部長・最高執行責任者
熊谷和樹さん
1都5県をネットワークする総合リフォーム会社。熊谷さんには、豊富な経験に基づき、契約後に発生しがちな追加・変更について、うまく抑える方法などをうかがった
経営コンサルタント 住宅リフォーム研究所 所長
石原孝司さん
大手リフォーム会社を経て、現在、全国のリフォーム会社のコンサルタントを行う。石原さんには補強工事を始め、予想外に発生しがちな費用全般についてお話をうかがった
（有）アイ・シー・ジー 代表取締役
廣瀬直樹さん
インテリアコーディネートや造作家具の設計も得意。廣瀬さんは千葉県インテリアコーディネーター協会相談役も務める。今回は主に家具・インテリア費用についてアドバイスをいただいた
今回のアンケート結果では、契約後に想定外の出費も含めて追加費用が発生した人は約92％、その金額は平均192万円にもなりました。どうして想定外の出費が発生するのでしょうか？
「契約後や、工事が始まってからもお客様から追加・変更の要望が出がちなんです」と熊谷和樹さん。施主からの変更が理由の第一に挙げられ要望の変更や予期せぬ補強工事、諸費用などが想定外の出費の原因です。また、「床や壁を解体しないと家の老朽化がわからないし、その補強にいくらかかるのか算定しにくい面があります」と、石原孝司さんは予期せぬ補強工事の多さを指摘します。さらに「工事後に新調する家具やカーテンなどにも予想以上にお金がかかります」と廣瀬直樹さん。
これらに加えて、仮住まいや引越し、税金、登記など工事以外の費用もかかります。次ページからは工事に関わる費用、工事以外の費用、家具購入費用などに分けて、解説をしていきましょう。
※リフォーム費用は工事費（人件費）と材料費で構成されていますが、そのほかに追加工事費や諸費用などの発生も見込まなくてはなりません。
想定外の出費の多くを占めるのがプラン確定後に発生する工事内容の追加・変更に伴う費用。解体しないとわからない補強工事もあります。
どんなときに発生するの？→ 設備を高いものに変えたり設計を変更したとき
追加費用が発生するケースとして熊谷さんは「契約後にショールームなどで設備機器を見て、契約したものよりもっといいものが欲しくなったとき」と言います。今回のアンケートにもそうした人が目立ちました（下記体験者の声参照）。また、「工事後、リフォームした部分としない部分との釣り合いが悪いと感じられるときに、追加でリフォームしたいと思われる方が多いようです」と指摘。とくにその境目のところを気にする人が多いと言います。
どんなことに注意すればいいの？→ 変更の必要がないように事前にチェックしておく
追加費用を抑えるコツとして熊谷さんは「自分にとって本当にその機器が必要かよく考えてみましょう」とアドバイスします。「自分が必要なのは機能なのかデザインなのか。それを見極めたうえで、変更するかどうか決めるといいのでは」と言う。また、設計変更をしないためには「完成予想図のパースを描いてもらって、とくに既存部分との境目などは説明を聞き逃さないようにしましょう」と注意を促します。
見積もりには記載されないの？→ 明記されていないものが追加になるので要注意
追加・変更工事というのは、契約時の見積もりに入っていないもののこと。「事前説明の聞き逃しが原因で、見積もりに入っていると思っていたのに入っていなかったというケースもありますから、工事の範囲や、部材の材質などはしっかり聞いておきましょう」（熊谷さん）
■どれくらいの人が体験してるの：61.7％が体験
■どれくらいお金がかかってるの？：平均84.2万円
引き戸を開き戸と言い間違えて変更したら＋10万円（当初の契約金額約300万円）
木枠ができた瞬間、あれ？と思ったんです。「開き戸と聞いてます」というんであわてて変更してもらいました。（東京都・女性・39歳）
一新した内装と釣り合わずドアも交換して＋10万円（当初の契約金額236万円）
内装がきれいになったら、既存のものでいいと思っていたドアの古さが目立って。ドア3枚を交換しました。（福岡県・女性・50歳）
ワンランク上の内装、設備に変更して＋300万円（当初の契約金額1000万円）
リビングに腰板を加えたり、壁紙をワンランク上のものに変えました。洗面台、キッチン、トイレなどもカタログを見て、最新機器が欲しくなり次々に変更してしまいました。（山形県・男性・61歳）
子供部屋に変更するため和室の障子を丈夫な建具にし＋45万円（当初の契約金額420万円）
和室のつもりが急遽、子供部屋に予定変更したのがその理由です。それに伴って子供の収納も追加しましたし。（東京都・女性・年齢不明）
1階だけの予定が2階もリフォームして＋165万円（当初の契約金額1134万円）
1階の工事が進むにつれ、2階の間取りや内装、雨戸の不具合が気になり始めて。すごい勢いで追加工事を決めましたが、いまではしておいてよかった、と思っています。（大阪府・男性・46歳）
気に入った製品が発売されてランクアップし＋20万円（当初の契約金額300万円）
発売されたばかりの人造大理石浴槽に変更して10万円、そのための浴室の床補強に10万円かかりました。（兵庫県・男性・37歳）
どんなときに発生するの？→ 土台や柱の劣化が進んで耐震性に問題があるとき
補強工事は土台や柱が劣化して、そのままでは耐震性や耐久性に問題があるときに行います。石原さんは、「床や壁を剥がしてみないとわからないのが内部の劣化。とくに水まわりの土台や柱が湿気やシロアリの被害をうけていることが多いんです」と言います。外から見えないところだけに、劣化が進んでいても気づかないことが多いのです。補強工事は傷んだ木材を取り替え、さらに補強金物を用いて接合部を強化する、といった工事が行われます。
どんなことに注意すればいいの？→ 事前にはわからないので予算には余裕を持って
内部の劣化については「築年数などから推測できる担当者もいます。ある程度、費用の見当をつけてくれる場合もありますので、質問することが大切。しかし正確にはわからないものです」と石原さん。とくに浴室など水まわりをリフォームするときは、余裕を持って資金を用意しておくほうが無難です。
見積もりには記載されないの？→ 精密な耐震診断をして見積もりに入れる場合も
補強工事は事前に正確な費用を出すことがむずかしく、一般に見積もりには記載されないことが多いのです。しかし水まわりの床の傷み具合などがある程度見当がつく場合は、費用の目安を教えてくれます。また、耐震補強を目的に精密な耐震診断を行った場合は、補強費用を見積もりに記載するケースがあります。
どんなときに発生するの？→ ガス工事のように専門の会社に依頼するときなど
別途工事というのは、本来、見積もりに含まれない工事のこと。例えばガス工事は専門の工事会社に依頼するため通常、別途となります。また屋外給排水工事も別途になることが多いようです。会社によって別途の扱いは少しずつ異なるようで、照明器具やカーテンレールが別途になることもあります。
どんなことに注意すればいいの？→ あらかじめ費用を聞いて予算に含めておく
水道管を太くする必要があるときは、道路から引き直しになり、かなり高くつくことがあります。またガス工事も配管の距離によっては高くつきます。別途工事は必ず必要な工事が多いので、あらかじめ予算に含めておくべきでしょう。
見積もりには記載されないの？→ 記載されないので、別に見積もりをとろう
別途工事は見積書に何と何が別途になります、と付記されていることが多いもの。できればそれぞれについてリフォームプランと一緒に見積もりをとっておきましょう。
■どれくらいの人が体験してるの：20.5％が体験
■どれくらいお金がかかってるの？：平均26.1万円
腐食した柱の交換とシロアリの駆除をして＋65万円（当初の契約金額730万円）
ベランダと外壁のつなぎめから雨漏りしていたようです。せっかく補強したので長持ちするようシロアリ駆除も。（奈良県・女性・48歳）
壁の内部がシロアリの被害にあっていたので＋30万円（当初の契約金額413万円）
玄関ドアの交換の際、壁の内部が一部シロアリの被害のためボロボロで、内部までやりかえることになりました。（福岡県・女性・33歳）
トイレが一部腐っていて構造を補強し＋30万円（当初の契約金額160万円）
1階のトイレの土台などが腐っていることがわかり、床の補強をしました。まったくの予定外でした。（千葉県・女性・28歳）
北側の外壁に断熱材を入れて＋10万円（当初の契約金額300万円）
以前から北側の壁の結露がひどかったんです。断熱材がないのが原因とわかり、入れてもらいました。（東京都・女性・39歳）
土台が腐っていて取り替え、防湿シートを敷き＋20万円（当初の契約金額925万円）
配管接続部から水漏れしていました。床下を検査したときに発見されたんです。リフォーム時に発見できてよかったです。土台を替えて、床下に珪藻土をまいたり、防湿シートも敷きました。（神奈川県・女性・40歳）
雨漏りを発見。下地補強と外壁補修・塗り替えで＋180万円（当初の契約金額540万円）
壁紙の張り替えのとき、内壁の奥が湿っていることがわかったんです。急遽、内壁に合板を張って対処。念のために外壁もひび割れを補修して、雨が入らないようにしてもらいました。（神奈川県・男性・31歳）
リフォームは工事費以外にもさまざまな費用がかかります。それを忘れると、予算オーバーで苦しむことに。費用は事前にすべて押さえておきましょう。
どんなときに発生するの？→ 仮住まいや引越し、各種諸費用の必要も
全面リフォームでは、仮住まいが必要になることもあります。その家賃や2度にわたる引越し費用も。部分的なリフォームでも「例えばお風呂のリフォーム中に銭湯に通えばその料金がかかりますしね」と石原さん。キッチンリフォーム中の外食代も見込まなくてはいけません。さらに、中古住宅購入や増築をしたとき、ローンを組んだときにそれぞれ諸費用、税金がかかります（詳細は後述）。
どんなことに注意すればいいの？→ 事前に正確な費用を知ることが大切
工事費ばかりに気を取られていると次々に現金が出ていって、オロオロするという事態になりかねません。きちんとどんなお金がかかるのか、事前に把握しておく必要があります。「例えば増築のときには確認申請費用、設計料、場合によっては地盤調査費用など思わぬ費用もかかります。担当者によく聞いておくのがよいでしょう。またローン関連の費用などは直接、金融機関の窓口に相談を」と石原さんはアドバイスします。
見積もりには記載されないの？→ 見積もりには入らない。自分でリストアップを
工事以外の費用は見積もりには入りません。見積もりはあくまで工事費を記載したもの。ただ多くのリフォーム会社は、工事以外にどのようなことでお金がかかるのかを教えてくれます。それらを参考に、漏れがないようにリストアップしておきましょう。そのうえで工事費プラスアルファの資金計画を立てましょう。
■どれくらいの人が体験してるの：64.7％が体験
■どれくらいお金がかかってるの？：平均39.6万円
仮住まい1カ月と引越しで＋60万円（当初の契約金額700万円）
マンションの全面リフォームで1カ月借りた住まいの家賃が20万円、2度の引越しに40万円かかりました。（広島県・女性・50歳）
毎日、職人さんへの茶菓子を出して＋1万円（当初の契約金額255万円）
少額でも毎日となると、職人さんにお出しするお茶やお菓子代も結果的にけっこう負担でした。（福岡県・女性・47歳）
工期が延びて仮住まい費用が増えました＋78万円（当初の契約金額1430万円）
工事が予定どおりにいかなくて1カ月半も延びちゃったんです。こちらの知識不足もあり、なかなか要望を理解してもらえなかったのが原因。引越し費用も合わせるとこんな多額に。（岡山県・女性・64歳）
増築の登記費用が案外かかり、ローン、税金合わせて＋40万円（当初の契約金額1650万円）
登記費用が思ったより高かったですね。リフォーム費用は全額ローンを組んだのに、工事前にかなりの現金が必要でした。（埼玉県・男性・36歳）
家の名義変更の費用が予想外にかかって＋24万円（当初の契約金額1770万円）
父名義の家を名義変更してリフォームしたので、その登記費用がけっこうかかりました。不動産取得税3万円も合わせて。（東京都・男性・43歳）
大工さんの食事の世話や仮住まい費用で＋42万円（当初の契約金額730万円）
大工さんの宿泊費や出前代、茶菓子代などで13万円かかりました。そのほか仮住まい先の給湯機が壊れていて、自費で新品を買わされたりで、仮住まい費用は29万円にもなりました。（奈良県・女性・48歳）
税金や登記、ローン関連の諸費用で＋120万円（当初の契約金額3700万円）
税金の金額が事前にわからなかったので困りました。結局、不動産取得税などで約85万円もかかりました。そのローンを借りるときに20万円、登記費用に約15万円かかりました。（長野県・女性・38歳）
リフォームして部屋がきれいになると、やっぱり家具やカーテンも新調したくなるものです。その費用もきちんと予算に入れておきましょう。
どんなときに発生するの？→ 工事完成後に家具やカーテンを買うとき
リフォームの工事後、その内装に合わせて家具や照明器具、カーテンを揃える人が多いのです。今回のアンケートでも、「既存のもので間に合わせようとしていたが、あまりにチグハグなので買ってしまった」という声が目立ちました。リフォームが終わっても、必ずしもトータルなインテリアが実現するわけではないということに注意が必要です。
どんなことに注意すればいいの？→ 設計時からトータルなイメージを想定する
「リフォームの設計をしているときから、最終のインテリアイメージをつくっていくことが大切です」と、廣瀬直樹さん。また、「そのための予算を用意しておくことも忘れないように」とアドバイス。会社によっては、アドバイスを受けたり、インテリアのコーディネートに料金が必要な場合もあります。事前にその確認も必要でしょう。
見積もりには記載されないの？→ 造作家具類は入るが、単体の家具は入らない
家具類や照明は見積もりに入るケースと入らないケースがあります。「収納など現場で造作するもの、また既製の家具でも壁面などに固定するものは、家具工事として見積もりに入ります。しかし単体のものは入りません。照明器具もダウンライトのように固定するものは電気工事となり見積もりに入りますが、後付けできる器具は入りません」と廣瀬さん。カーテンや空調も入らないことが多いので気を付けましょう。
■どれくらいの人が体験してるの：80.8 ％が体験
■どれくらいお金がかかってるの？：平均69.2万円
■家具の新調の仕方は？
・家具購入費用も考えていた 45.6％
・リフォーム会社に家具購入を含めてコーディネートしてもらった 16.2％
・家具はリフォーム会社を通して購入した 2.9％
・リフォーム会社に造作家具を作ってもらった 38.2％
カントリー風にリフォームし既存家具が合わず＋96万円（当初の契約金額約761万円）
結局ほとんど家具を買い換えたのでかなりの出費になりました。これと別に家電と照明で70万円かかりました。（神奈川県・男性・55歳）
内装がきれいになると、家具や照明が欲しくなり＋30万円（当初の契約金額430万円）
リフォーム前は使えるものは使おうと思っていたのに、リフォーム後は、せっかくきれいになったのに…と。（岐阜県・女性・年齢不明）
収納は通販で選んで取り付けをしてもらい＋10万円（当初の契約金額250万円）
壁面収納を造作で見積もりをとったら高すぎたので、通販で購入。取り付けだけをしてもらいました。（千葉県・女性・36歳）
クロゼットは造作で、食器棚、下駄箱などの購入で＋20万円（当初の契約金額1570万円）
クロゼットの内部造作もしてもらったのでタンスは不要に。食器棚はキッチンの色に合わせて購入しました。（熊本県・女性・54歳）
必要なものだけ造作、工事後に徐々に購入し＋40万円（当初の契約金額900万円）
間取り上、どうしても必要なものだけを造作してもらい、あとはリフォーム後に、少しずつ買い揃えました。一から完ぺきにするより、いろいろ考える楽しみもあり、よかったです。（東京都・女性・40歳）
オーディオボードは工事費に含むがテレビの購入で＋50万円（当初の契約金額300万円）
プラズマテレビを壁付けにするため、収納類とコーディネートしてオーディオボードをリフォーム会社に造作してもらいました。市販品の3分の1の費用ですみました。（兵庫県・男性・37歳）
中古住宅を買ってリフォームする、増築する、資金はローンを利用する??この3つのケースごとに発生する諸費用をまとめました。
契約の印紙税
融資を受けるときの契約にも印紙税がかかります。契約金額が100万円超500万円以下は2000円、500万円超1000万円以下は1万円、1000万円超5000万円以下は2万円です。工事請負契約や売買契約とは税額が異なるので注意が必要です。
融資手数料
住宅ローンを借りるときには一定の手数料がかかります。金融機関により異なりますが、3万円程度が目安です。
火災保険料
住宅ローンを利用すると火災保険に加入しなければなりません。保険料は融資額や返済期間などによって異なりますので、金融機関に確認を。
登記費用・保証料
抵当権設定登記の際の登録免許税や保証会社に保証を依託する際の保証料がかかります。登録免許税は融資額×0.4％。保証料は融資額や返済期間などで異なります。20年返済、2000万円の借り入れで30万円程度かかります。詳細は金融機関に問い合わせを。民間と公庫が提携した「フラット35」や公庫融資ではいずれも不要です。
建築確認申請
増築の床面積が10m2を超えると（防火および準防火地域では10m2以内でも）役所か民間の指定確認機関に建築確認申請をしなければなりません。その際に役所などの申請手数料およびリフォーム会社が必要図面を作成する費用がかかります。例えば東京都の場合で30m2以内で5600円。完了検査申請手数料は同1万1000円。図面作成費は会社によって異なるので一概にいえません。
契約の印紙税
増築やリフォームの契約は工事請負契約。この場合の印紙税は、契約金額200万円超300万円以下は1000円、300万円超500万円以下は2000 円、500万円超1000万円以下は1万円、1000万円超5000万円以下は1万5000円、5000万円超1億円以下は4万5000円。
登記費用
増築したときに床面積の変更などについて法務局に表示登記をしなければなりませんが、この場合は登録免許税はかかりません。しかし依頼する土地家屋調査士への報酬が必要です。料金は事務所によってさまざまなので、依頼する前に確認しましょう。
固定資産税・都市計画税
増築した翌年の1月1日時点で、固定資産税評価額が修正されます。増築分の評価が新たに加算されますので、固定資産税、都市計画税ともに税額が増額することがあります。
不動産取得税
増築の場合、「増築した部分の評価額×3％」が不動産取得税額ですが、増築後の合計床面積が50m2以上240m2以下なら、評価額から1200万円が控除されます。
契約の印紙税
売買契約を結ぶときに契約金額に応じた額の印紙税を支払います。税額は次の通り。契約書の記載金額が500万円超1000万円以下の場合は1万円、1000万円超5000万円以下の場合は1万5000円、5000万円超1億円以下の場合は4万5000円。
登記費用
土地・建物の所有権移転登記を行うときには登録免許税がかかります。税額は土地、建物の固定資産税評価額に、土地は1％、建物は0.3％※を掛けた額。固定資産税評価額は実際の価格の7割程度。別に司法書士への報酬が必要で数万円～十数万円。
仲介手数料
不動産仲介会社を通して物件を購入した場合にかかる手数料。中古住宅を購入する場合は大抵、必要になります。以下、住宅価格400万円以上の場合の計算式。（物件価格×3％＋6万円）×1.05
不動産取得税
税額は固定資産税評価額の3％。次の要件を満たせば建設時期に応じ評価額から一定額が控除される。床面積50m2以上240m2以下、非木造＝築後25年以内、木造（軽量鉄骨含む）＝築後20年以内、または新耐震基準に適合していると証明される場合。控除額は平成9年4月以降の建設の場合1200万円。
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点の不動産の所有者にかかる税金。税額は土地と建物の固定資産税評価額に一定の税率を掛けて計算。地価が高いほど税額も多くなります。最初の年はすでに売り主が支払っているので引き渡し日を基準に精算することが多い。
※中古住宅は床面積50m2以上で築後25年（木造は20年）以内、または耐震上必要な技術基準を満たす場合
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