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住宅情報ナビトップ　＞　住まい（新築マンション・一戸建て）の購入パーフェクトガイド 　＞　ダンドリマニュアル　＞　 これで後戻りはできないぞ！・・・売買契約時に気をつけたいこと

住まいの売買契約を結んだら、もう後戻りはできない。 契約前に行われる「重要事項説明」をよく聞いて、物件や契約の内容について、十分に理解、納得してから契約書に署名捺印しよう。 重要事項説明 「重要事項説明書」をもとに、宅地建物取引主任者から説明を受ける。　十分に理解・納得したら「重要事項説明書」に署名、捺印。 ●重要事項説明の主な内容 物件内容 物件の所有者（権利関係）や完成後の状態、共用施設の内容や管理、法律の規制などについて説明 契約内容 手付金の金額や取り扱い、契約解除や契約違反の罰則などについて説明 承認事項等 物件や契約の内容についての、そのほかの特記事項 売買契約 重要事項説明の後で行われる。　売買契約を結んだ後は、契約時に支払った手付金を放棄しないと、契約をキャンセルできない。 ●契約書の主な内容 物件の表示等 売買物件の対象となる物件の所在地や面積、売買代金をいつ、いくら支払うのかなどを明記 契約条項 物件内容についての合意事項、引き渡しまでの約束事などがまとめられる     重要事項説明書には専門用語が多く、一見してウンザリしてしまう人も多い。でも、書かれている内容は、これまであなたが行ってきた物件チェックの総まとめなのだ。分からないところには印を付けて、不動産会社の担当者に聞けばいい。肩の力を抜いて、目を通してみよう。 できれば、重要事項説明書に添付される、不動産登記簿（コピー）や管理関係の書類なども、事前にもらって読んでおこう。 ●重要事項説明書の主な内容（新築マンションの物件内容について） 主な内容 チェックポイント 解説 物件の表示 売買の対象となる物件の所在地や面積など 記述に誤りなどがないか、パンフレットと見比べる。専有面積が50m2前後の場合、登記簿面積を確認。これが50m2未満だとローン控除などが受けられない。 − 登記簿に 記載された事項 土地や建物の所有者や抵当権者など、住まいの権利関係について 土地、建物の所有者と、住まいの売主は同じ人か、土地や建物に抵当権などがついている場合は、引き渡しまでにはずされるか確認 法令上の制限 物件のある地域の「用途地域」や「建ぺい率・容積率」など、法律で定められた内容について 物件のある地域に建てられる、建物の種類や規模、建て替えをする場合、どんな建物が建てられるかなど 完成時の形状 及び構造 未完成物件の場合、完成時の様子について説明される。 重要事項説明書には「設計図書（パンフレット）通りにつくるが、多少違う場合もあり得る」などと書かれることが多い。 パンフレットや図面集を読み、特に気になるところは、重要事項説明時に、必ずその通りに建てられるのか再確認 − 管理について 管理形態や管理費、修繕積立金の説明 管理規約や管理委託契約書、長期修繕計画などが添付されるので、これらの書類も読んで、管理の内容をチェック。 管理費、修繕積立金の金額も、もう一度確認しておこう 共用部分 について 建物の共用部分や施設の内容や使用料などについて 図面集の敷地配置図や平面図を見ながら、どの部分が共用部分なのか確認しておこう 売買契約時に取り交わす約束ごと（契約条項）の中で、特に重要なものについては、重要事項として事前に説明される。一般的に交わされる特約と同じ内容かどうかチェックしておこう。 ●重要事項説明書の主な内容（契約内容について） 主な内容 チェックポイント 解説 手付金 手付金の金額や引き渡しまでの保全措置について記載される 手付金の金額は事前の打ち合わせ通りか（売主が不動産会社の場合は、売買代金の20％が限度）、保全措置の内容について確認 契約の解除 「相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍額を返して契約解除できる」とするケースがほとんど 重要事項説明時に、「契約の履行に着手」は、具体的にいつの事を指すのか、聞いておこう。 「○月×日まで」と明確に期日を決めるケースもある 契約不履行と 違約金 「相手方が契約不履行の場合などは、契約を解除できる。契約不履行者は違約金を払わないといけない」とするケースがほとんど。違約金の金額についての規定もある。 違約金の金額はいくら程度か（売主が不動産会社の場合は、売買代金の20％が限度） ローン特約 （金銭貸借のあっせん） 「借り入れを予定している住宅ローンが借りられない場合、買主は売買契約を無償解除できる。売主は既に受け取ったお金を返還する」などとするケースがほどんど 借り入れ予定の住宅ローンの内容が明記されているか（金融機関名、融資額、融資期間、利率、返済方法など） そのほか 購入諸費用（その内容や概算額、支払い時期など）や供託所について 購入諸費用について書かれている場合は、その内容を確認 供託所とは、万が一不動産会社から損害を受けた場合、一定の範囲内で保証金を請求することができる機関のこと 重要事項説明書の最後にある「承認事項」には、購入者が事前に知っておくべきことがズラリと書かれている。 例えば、「将来、バルコニーの方向に、幹線道路が造られる予定」など、事前に了解しておかないと、後のトラブルにつながるものもある。 全部に目を通し、意味が分からない条項は、不動産会社の担当者に質問しておこう。 売買契約を結んだ後は、手付金を放棄しないとキャンセルできない。契約は必ず、重要事項説明を聞いて、その内容を十分に理解・納得してから行うこと。また、契約条項をよく読んで、こちらも十分に理解・納得してから、最後の最後に売買契約書への署名・捺印を行おう。 ●売買契約書の主な内容（新築マンション） 主な内容 チェックポイントなど 解説 物件の表示 売買の対象となる物件の所在地や面積、建物の構造や共用施設などについて 記述に誤りなどがないか、パンフレットと見比べる。専有面積が50m2前後の場合、登記簿面積を確認。これが50m2未満だとローン控除などが受けられない。 − 売買代金と その支払い方法 売買代金の金額、支払い方法（いつ、いくら支払うのか、また、住宅ローンをいくら借りるのかなど） 事前に打ち合わせた通りか確認 − 契 約 条 項 重要事項説明で 解説されたこと 手付金、契約解除に関すること、ローン特約など 契約条項に、重要事項説明書と同じ内容が書かれているか確認 − 売買面積 土地については、公簿売買とする旨、住戸については登記簿面積と専有面積の違いについての確認事項が記載される 一戸建ての土地については、実測売買とするケースもある。 住戸については、専有面積（住戸を囲むコンクリート壁も含む、壁芯面積）と、登記簿面積（コンクリート壁の内側を測って計算する内法面積）の違いを理解しておこう − 危険負担 地震や火災等の災害で、引き渡し前に建物が壊れた場合、修繕費用等は売主が負担する。倒壊などの場合、契約は白紙解除となる 左のような内容になっているか確認 − 瑕疵担保責任 「引き渡し後に、欠陥(瑕疵）が見つかった場合、構造耐力上主要な部分等については10年間、それ以外の部分は2年間、買主は売主に対し無料補修などを請求できる」と記載するケースがほとんど 左のような内容になっているか確認 アフター サービス 引き渡し後に、建物に不具合などが見つかった場合のアフターサービスについて記載 アフターサービスの内容を規定した「アフターサービス規準」が添付されるので、内容を確認 共有持分管理等 土地や建物の共用部分は、各住戸の所有者（区分所有者）の共有で、その権利だけを切り離して処分することができないなどと記載される このほか、「管理や共用部分の使用について、管理規約などを守る」と念を押す条項が記載されることもある。 そのほか 引き渡しまでの約束事や、登記費用や税金の分担について記載される 買主に特に不利な内容がないか確認しておこう。「買い換え特約」を結ぶ場合、その条項があるか確認。

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