| 今の住まいが、購入時より安い価格でしか売れない場合、損をした分をその年の収入から差し引いて、所得税を計算できる。サラリーマンの場合は、その旨の確定申告を行うことで、源泉徴収された税金が戻ってくるのだ。この制度は2009年12月31日の売却まで適用される。
なお、この制度は、１．買い換えの場合（マイホームの買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）と、２．売却のみの場合（特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）の2種類ある。ここでは主に、買い換えの場合について解説しよう。
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| 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（以下、譲渡損失の繰越控除という）を受けるための主な条件を、チャート形式で紹介しよう。
ただし、このほかにも「マイホームを親族等に譲渡する場合は当特例を受けられない」など細かい条件がある。詳しい条件については、国税庁の「タックスアンサーホームページ」で調べられる。 |
※１ 返済期間が10年以上の住宅ローンなど一定の条件がある
※２ 売却したマイホームについて、購入時に返済期間10年以上の住宅ローンを借りていることも条件となる |
住まいの売却価格から、購入時の価格や購入諸費用などを差し引いた金額のことを譲渡所得という。
譲渡所得がプラスの場合を譲渡益、マイナスの場合を譲渡損失という（下図）。 |
| ※売却のみの場合の譲渡損失の繰越控除では、「売却時の住宅ローン残債−売却価格」が譲渡損失額の上限となる。 |
譲渡所得が年間の所得を上回る場合、相殺しきれなかった損失を翌年以降に繰り越すことができる（最長3年間）。
（例） 給与所得600万円、譲渡損失2000万円の場合 |
| 売却したマイホーム（主に一戸建て）の土地面積が500ｍ2を超える場合、500ｍ2を超える分に相当する譲渡損失の金額については、翌年以降に繰り越すことはできない。 |
買い換えの場合、住まいを買うときの税制の特例（住宅ローン控除）も利用できる。
■買い換えて損したときに使える控除（売った翌年買うケース） |
| ※ローン控除で税金が戻ってくるには所得税の支払いがある年から ※住民税は6月に決定するので2年目から税金が戻ってくる |
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