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住宅情報ナビトップ　＞　住まい（新築マンション・一戸建て）の購入パーフェクトガイド 　＞　マイホームのQ&A　＞　買い換えの諸経費・税金について教えて

買い換えのときには、初めて家を買うときと同様に諸費用や税金がかかる。ただ、初めて買うときと違うのは「売るとき」の諸費用・税金がかかること。さっそく見てみよう。 仲介手数料 まず、今住んでいる住宅を売るときには仲介会社に仲介手数料を払わなければならない。金額は「（売却価格×3％＋6万円）×1.05（消費税）」が上限。また、買い換え先の住宅を買うときにも仲介会社を介した場合は、売りと買いの2回分の仲介手数料がかかる。 その他の費用 仲介手数料のほかに、売却の際には売買契約書に貼る印紙税がかかる。 つなぎ融資が必要なケースも多い 買い換えでは資金繰りのトラブルを未然に防ぐ手段としてつなぎ融資を利用するケースが多くなる。買い換えのときのつなぎ融資には「買い換えつなぎ」と「抵当権抹消つなぎ」があり、それぞれ利息や手数料などが必要。買い換えつなぎとは、購入代金の支払日までに頭金として予定していた売却代金が受け取れない場合に利用するもの。また、公的融資を利用するため、売り主や買い主が現在借りている公的融資を全額繰り上げ返済するのに使うものを抵当権抹消つなぎという。 今住んでいる住宅を売って売却益が出た場合は、その売却益(譲渡所得)に対して所得税がかかる。譲渡所得は「売却価格−取得費(購入価格−減価償却費＋購入諸費用)−売却費用」で算出される。おおざっぱにいうと「売った価格から買った価格と諸費用を差し引いた金額」ということだ。なお、譲渡所得への課税には特例として「3000万円特別控除」と「居住用財産の買い換え特例」が用意されている。 ●3000万円特別控除 譲渡所得のうち3000万円までは課税を免除してもらえるという特例。控除を受けるには売却した翌年に確定申告をしなければならない。また、この控除を受けると買い換え先の住宅で住宅ローン控除を受けられなくなるので注意が必要だ。 詳しくは・・・　 ●特定の居住用財産の買い換え特例 譲渡所得への課税を、次に買い換えるまでまるまる繰り延べにできるという特例。ただし、この特例を受けるには本人が10年以上住んでいた住宅であることなどの条件を満たす必要がある。この特例を使うと、3000万円特別控除や住宅ローン控除は受けられない。 詳しくは・・・　 ●特定の居住用財産の買い替え時の譲渡損失の繰越控除 譲渡所得がマイナス、つまり譲渡損失が出た場合は売却した年の所得から損失を差し引けるので、所得税や住民税が軽くなる。譲渡損失が所得よりも大きく、差し引き切れない場合は翌年から最長3年間にわたって所得からの控除を繰り越すことができる。この居住用財産の譲渡損失の繰越控除は2009年12月31日の譲渡までの時限措置になっている。 詳しくは・・・　 ●住宅売却時の譲渡損失の繰越控除 所有期間５年超の居住用財産を譲渡してもローン残債が譲渡価格を超える場合には、買い換えに限らず、翌年から最長３年間に渡って所得からの控除を繰り返すことができる。 『住まい（新築マンション・一戸建て）の購入パーフェクトガイド』ご意見・ご感想はこちら

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