買い換えの資金計画の注意点は？/住宅情報ナビ

今の住まいを売却して得たお金を、新居の購入資金に充てる買い換えの資金計画は、初めて家を買うときに比べてお金の出入りが複雑になる。　買い換えの資金計画のポイントを知っておこう。


	自宅を売却した後、新居の購入資金がいくら残るかは、下のように計算する。ここで注意したいのは、自宅の売却価格は、実際に売れるまではいくらになるか分からない点。自宅が売れる前に新居を買う場合は、一番低い査定価格をもとにして計算しよう。

新居の購入資金がマイナスになる場合
（現在の貯金より譲渡損失のほうが多い場合）、
銀行などの「買い換えローン」を利用して、買い換えできるケースもある。
詳しくは…


	新居の購入資金から購入諸費用を差し引いて頭金（売買代金のうち現金で払う部分）を計算してみよう。買い換えで、自宅が担保割れしてしまったケースでは、頭金10％未満での購入も珍しくない。少ない頭金で購入するリスクと注意点を、しっかり理解しておこう。詳しくは・・・


	買い換えの場合、住宅ローンを少しでも多く借りたいと、金利が低い変動型や固定期間選択型を選びがちだ。しかし、金利が上がって返済額が増えた途端、返済が厳しくなるケースも少なくない。できれば、金利の安定したフラット35などを優先し、足りない部分を銀行ローンで補うことをお勧め。新築マンションの場合、住宅ローンは、最長35年返済で借りられる。しかし、例えば40歳の人が35年返済にする場合、ローンを払い終わるのは75歳。金融機関の基準だけではなく、ローン完済時の自分の年齢も考えて、返済期間を決めることが大切だ。返済期間が短いと、毎月返済額が多くなり、借入額も減ってしまう。借入額全ての返済期間を短くするとキツイ場合は、上の例のように、一部のローンの返済期間を短くするといいだろう。返済期間が短ければ、総返済額が減るメリットもある。

「ローン返済額表（借入額100万円当たりの返済額の一覧表）」を使って、返済額を計算する。ローン返済額表は金融機関等で入手できる。また、「住宅情報マンションズ」誌にも、毎週掲載されている。

返済額を計算したら、将来にわたって返済し続けられるかどうか、考えてみよう。

(1)住宅ローン返済額

下の方法で返済率（年収負担率）を計算。

安全な返済率の目安は15％～25％だ。
毎月返済額×12カ月＋ボーナス時加算額×2回＝年間返済額
年間返済額÷税込み年収＝返済率

住宅購入後の住居費
現在の住居費と比較してみよう。
また、子どもの教育費など、
将来支出が増えても支払い
続けられるか、じっくり考えよう。

住まいを所有するとかかる税金のほか、マンションは、毎月、管理費や修繕積立金、駐車場代の支払いがある。
これらの費用は、現地見学時に営業マンに聞いておこう。
なお、一戸建ても、将来の修繕に備えた貯蓄をしておきたい。