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管理・修繕のいい新築マンションの見分け方は？

新築マンションは、販売前に不動産会社が管理会社を決め、管理業務の内容や管理規約、長期修繕計画の案を用意する。したがって、管理や修繕については、これらの書類をもとにチェックしよう。疑問点は遠慮なく不動産会社等に確認を。
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管理＆修繕計画を調べるコツ
1 マンションの管理や生活面でのルール

管理規約、使用細則（案）などで確認。ただし、細かいルールについては、購入者がマンションに入居して管理組合を結成後、必要に応じて決めていくことが多い。
2 管理の内容

日常の清掃や設備の点検、管理費や修繕積立金の集金などの管理業務は、管理組合から管理会社に委託されるケースが多い。管理会社の具体的な業務内容は、「管理委託契約案」に細かく記載される。管理費が他のマンションに比べて高い(安い）などの場合はこの書類を見せてもらい、どのような管理が行われるのか確かめるといいだろう。
3 修繕計画

修繕積立金の金額は、長期修繕計画案をもとに決められる。主に、次の3ポイントを確認しよう。
●計画期間は20年以上か

外壁や屋上の防水などの修繕は10年程度、給配水管の修繕（取り換え）などは大体20年の間に行われる。計画期間が短いとこういった大規模修繕が考慮されないことになる。
●必要な修繕計画が組み込まれているか ◎主な定期修繕の目安期間

定期的に必要な修繕が、右表の目安期間内に組み込まれているかチェック。給排水管については、管の材質によって期間が異なるので、具体的に聞いておこう。
鉄部の塗装 3年〜5年
大規模
修繕		 バルコニーの防水 8年〜14年
外壁の補修や塗り替え 9年〜15年
屋根の防水 10年〜14年
給排水管の取り換え 12年〜30年
機械式駐車場の取り換え 20年前後
●修繕費用の累計額と修繕積立金の累計額を比較 ◎修繕積立金の試算モデル

修繕費用と修繕積立金の毎年の合計額を足し算していって、右のようなグラフにし、各年の累計額を比較してみよう。修繕費用の累計額が積立金を上回る年があるときは、その時期に修繕積立金が足りなくなるということ。将来、積立金が値上げされる可能性も考えておこう。
修繕積立金の試算モデル
チェックリストの使い方
1 モデルルームで、管理規約案や長期修繕計画案などを見せてもらい、確認していこう。よく分からない点は、営業マンに聞いてみよう。
2 「満足度」欄には、チェックした結果を「◎安心　○普通　×不安」など３段階程度で評価し、印を書き込もう。
3 「まとめ」欄に、全体的な満足度と感想、今後チェックしたいことなどを記入しておこう。他の物件と比べるとき役立つはず。

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