瑕疵担保責任とアフターサービスはどう違う？/住宅情報ナビ

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「瑕疵担保責任」は、売買契約書に登場する法律用語。「住まいの売却時には気づかなかった建物の欠陥が、引き渡し後一定期間内に見つかった場合、売主は無料補修や損害賠償をする責任を負う」という意味だ。一方「アフターサービス」は、「建物の不具合などが、引き渡し後一定期間内に見つかったら、売主が無料補修します」というサービスのこと。一見すると同じ意味のこの2つ、どこが違うのか整理しておこう。

不動産会社などが売主の「新築住宅」の場合、瑕疵担保責任の期間は10年間（※）と義務付けられている。具体的なポイントを押さえておこう。

※以下で述べる構造耐力上主要な部分等については10年間。その他の瑕疵については2年間とするケースが多い

対象となる「新築住宅」とは？

瑕疵担保責任が10年に義務づけられるのは新築住宅だけ。ここで言う新築住宅とは「完成してから1年以内で人が住んだことのないもの」を指す。築1年未満でも人が住んだことのある住宅や、未入居でも完成後1年を超えた住宅は「中古住宅」とみなされ、売主が不動産会社の場合、瑕疵担保責任の期間は2年間、個人が売主の場合は2カ月程度となるケースが多い。

「10年間」はいつから10年？

10年間の瑕疵担保責任期間がスタートするのは、「引き渡しの日」から。家を建てる場合は施工会社からの引き渡し日からカウントされる。気をつけたいのは、建て売り一戸建てや分譲マンションで施工会社と売り主が異なる場合。この場合は施工会社から売り主に建物が引き渡された日からとなるので、完成済みの場合は買ってからの瑕疵担保責任期間が10年より短くなることもある。

どんな「瑕疵」ならタダで直してもらえる？

法律で瑕疵担保責任の対象となるのは「構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分」とされている。要するに「雨漏りがする」「床が傾いた」といった、生活するうえで重大な欠陥があればタダで直してもらえるということ。

「構造耐力上主要な部分」とは（マンションの例）

●構造耐力上主要な部分（家本体を支えてくれる部分）

・基礎、基礎ぐい（建物のいちばん下で地盤と接する部分）
・壁（外壁など建物を支えている壁）
・床版（床の下地となるコンクリートのスラブ）
・屋根版（屋上の下地となるコンクリートのスラブ）

●雨水の浸入を防止する部分

・屋上の仕上げ、下地など
・外壁の仕上げ、下地など
・窓などの開口部に設ける戸、枠、その他の建具
・建物の内部にある雨水用の排水管など

瑕疵担保責任の追及が難しいケースもある

瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、「契約時に定められた内容や、住宅として必要な機能を欠いていること」という意味。売主とトラブルになり裁判などで争う場合は、買主側が「住まいの引き渡し時点で瑕疵があったこと」を証明しなくてはならない。しかし、例えば入居して数年後に雨漏りなどが起こった場合、その原因が不動産会社の設計や工事のミスが原因だと証明するのは難しく、買主にとって負担が大きい。


	瑕疵担保責任による無料補修の条件が、「引き渡し時点で瑕疵があったこと」というのに対し、アフターサービスは原則として、「一定の不具合については瑕疵の有無にかかわらず無償で補修する」売主のサービスだ。サービスの対象となる不具合の種類とサービス期間について、会社ごとに「アフターサービス規準」が定められている。

欠陥は、雨漏りや柱や壁、床の傾斜、亀裂など、住宅としての機能を果たせないくらいの大きな問題を指すのに対し、不具合は、壁紙のはがれや建具の立て付けの悪さ、設備の故障など、目に見える具合の悪さといった意味で使われることが多い。

アフターサービスの範囲は?

各業界団体では独自にアフターサービス規準を設けており、加盟企業ではその規準に沿ったアフターサービスを実施している。法律と同様、基本構造部分の10年保証のほか、より細かい部分について1年～5年程度の短期保証を付けることが多いようだ。

●マンションのアフターサービス規準例

部位・設備		現象	期間
屋上・屋根・ルーフバルコニー		雨漏り	10年
		排水不良・亀裂・破損	10年
		塗装のはがれ	10年
外廊下・外階段・バルコニー		排水不良・亀裂・破損	2年
外廊下・外階段・バルコニー		塗装のはがれ	2年
壁	外周壁(外周壁の内側を含む)	雨漏り	10年
	外周壁(外周壁の内側を含む)	亀裂・破損	2年
	戸境壁	亀裂・破損	2年
床	外部床仕上げ	排水不良・亀裂・破損	2年
	コンクリート床	亀裂・破損	2年
	防水床(浴槽床)	漏水	10年
電気設備	各戸専用分電盤	取付不良・機能不良	2年
	配線	破損・結線不良	5年
	スイッチ・コンセント・ブザー	取付不良・機能不良	2年
給排水設備	給水管・排水管	漏水・破損	5年
	トラップ・通気管	漏水・取付不良・破損	2年
	給水栓	漏水・取付不良	2年
浴室設備		破損・作動不良・取付不良	2年
浴室設備		漏水(ユニットバス)	5年

●一戸建てのアフターサービス規準例

部位・設備			現象		期間
	防水	屋根	雨漏り	雨漏り、雨漏りによる室内仕上げ面の汚損	10年
		外壁	排水不良・亀裂・破損
	構造躯体	屋根	構造強度に影響を及ぼす著しい亀裂・破損・変形	著しいたわみ・亀裂
		外壁		構造亀裂
		柱・梁		構造亀裂、ねじれ・脱落の発生
		床		著しいたわみ・振動・不陸
		基礎		構造亀裂、著しい不等沈下
		防蟻			2年
	防蟻	白蟻損傷
	屋根		破損、ずれ、脱落、めくれ		10年
	外壁		亀裂・破損
	電気設備	分電盤	破損・結線不良
		配線	破損・結線不良
		スイッチ・コンセント	作動不良・取付不良
	厨房設備		水漏れ・作動不良・取付不良		2年
	浴室設備		排水不良破損・作動不良・取付不良		2年

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