住宅ローンの賢い選び方を教えて

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住まいを購入するとき、意外と大切なのが住宅ローン選び。ローンの選び方次第で、返済額や諸費用が大きく違うのはもちろん、将来のライフプランに影響を与えることだってあるのだ。
おトクで安心な住宅ローン選びのコツをアドバイスしよう。



住宅ローン選びの一番のポイントは、金利タイプの選択だ。それぞれの特徴をみてみよう。固定型当初の金利は高いが、最初に決められた金利が最後まで変わらない。全期間金利が変わらない全期間固定型と、11年目に金利がアップする2段階固定型がある（11年目以降の金利もあらかじめ決められている）。変動型市場金利に連動して金利が変わる。金利は、原則半年に1度見直されるが、返済額の変更は5年に１度行われる（返済額の上昇幅は最大25％まで）。固定期間選択型一定期間だけ金利を固定する。固定期間が終わるとその時点の金利が適用される。固定期間は2年～5年の短期固定から20年～35年といった長期固定まで自由に選べる。借入当初の金利は短期のほうが低いが、期間終了後の金利に応じて返済額も変わるため、金利上昇時のリスクが大きい。


住宅ローンは、大きく次の3種類に分けられる。自分に合った金利タイプのローンの中で、一番金利が低いものを探してみよう。住宅ローンの金利は定期的に見直されるので最新の金利をチェック。主なローンの最新金利と返済額表は、『住宅情報マンションズ』誌にも掲載されている。

ローンの種類		金利タイプ	最新金利
フラット35	住宅金融支援機構がバックアップする民間金融機関の固定型住宅ローン。金融機関のローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、投資家に販売する仕組み。	全期間固定型（2段階固定型の金融機関もある）	金融機関ごとに異なる（詳しくはフラット35ホームページ）
銀行ローン	民間金融機関の住宅ローン。銀行や住宅ローン専門会社のほか、信用金庫や保険会社など、さまざまな金融機関が取り扱っている。	変動型・固定期間選択型から選択する金融機関が多いが、固定型（2段階固定型）のみ扱うところもある。	・金融機関ごとに異なる・主な金融機関の最新金利はコチラから。
公的融資	（財形住宅融資）、自治体融資など、公的機関による住宅ローン	・財形住宅融資－5年固定型・自治体融資－自治体により異なる	・自治体融資－各自治体に問い合わせを

!!注意!! 　住宅ローンは、今の金利で借りられるとは限らない
住宅ローンの多くは、現時点の金利と実際に適用される金利が異なる点に注意しよう。財形住宅融資は借入申し込み時(購入契約時)の金利を適用するが、フラット35やほとんどの銀行ローンは、融資実行時（物件引き渡し時）の金利を適用するためだ。

下表を見てみよう。短期の固定期間選択型など低金利のローンは、借入当初の返済額が少なく、同じ返済額ならより多く借りられる。しかし、低金利ローンをギリギリまで借りてしまうと、金利が上がって返済額が増えたとき、生活が厳しくなる可能性も。固定型と低金利ローンを組み合わせて借りるなど、金利上昇リスクに対する備えも大切だ。　　

●金利タイプごとの借入額と返済額を比較（35年返済。3年後に店頭金利が1％上がると仮定）

金利タイプ（※）	借入当初の金利例	毎月返済額約10万円になるよう借りる場合
		借入額	毎月返済額
		借入額	借入当初	3年後
全期間固定型（フラット35）	3.095％	2560万円	9万9891円
3年固定（金利融遇型）	1.8％	3110万円	9万9862円	12万9548円(3.7％)
上の2つを半分ずつ借りるなら？	-	2840万円	10万37円	11万4935円