(株)東武住販佐賀駅店の売却Q&A

今までお住まいの不動産を売却して、新しい不動産へ買いかえした場合、一定の条件を満たしてれば、居住用財産の買いかえ特例や、住んでいた不動産を売却して譲渡益が出た場合の税制の優遇として、3000万の特別控除などがあります。それぞれの方によって異なりますので、くわしくは不動産会社へご相談下さい。

まずご所有の不動産の売却期間として、1ヶ月～3ヶ月程度、売却が決まってから購入物件の決定まで1ヶ月、引越し期間が1～2ヶ月かかるとなると、早くても3ヶ月程度は必要になります。売却と購入に要する期間考えると、新居に入居したい時期の6ヶ月程度前から売却活動を行えれば良いかと思います。ただし、思うように売却に時間がかかるケース等もありますので、【買取制度】を利用することによって確実な資金計画を立てることも可能です。

対象となる不動産の住所・広さ（土地・建物）・築年数等で机上査定が行えます。また、机上査定の結果をもとに実際に物件を内覧させていただき、実査定を行う方法がございます。尚、実際に室内の状態（陽当り、設備、使用状況等）周辺環境等を実際に確認することにより、より現実的な査定が可能となります。

査定価格より高く売れるケースとしては、対象エリアに物件が極端に少ない事などが挙げられます。また、お住まいになった方にしか分からない【住み心地】などメリット等を査定時にお聞かせいただけると価格に反映できる事があるかもしれません。ただ、あまりにも市場とかけ離れた価格設定にしてしまうと、売れ残ってしまい、極端な値引きをすることにもなりかねません。不動産会社とよく打ち合わせをした上で価格を決定することが重要です。

自分の大事な資産ですから、少しでも高い価格で売却したいのが本音だと思います。ただ不動産には【相場】があることは事実です。近隣の取引事例や市場などを調査し、適正な販売価格をつけなければなりません。販売活動をしているにもかかわらず、問い合わせや内覧がないまま、時間だけがすぎてしまうと、物件のイメージが悪くなってしまうため、売れ残ってしまうリスクもございます。不動産は新鮮さが重要ですので、価格が市場とあっていないのであれば、価格を下げることも必要になってきます。

1月～3月、9月～11月など、入学や転勤でお引越しが増える時期が比較的多いかと思います。ただ、急激に増えるかというとそうでもありません。売却しやすい時期とは、売主様が売却したいエリアの物件の数が少ない時など、いい意味で需要と供給のバランスが崩れた場合などがあげられます。ただ、購入希望者様は常にアンテナをはって時期に関係なく探している方がほとんどです。時間が経てば物件の築年数も重ねてしまいますので、売却を考えたら、まず不動産会社へ相談へ行くことをおススメ致します。

引渡日のご相談、瑕疵担保免責、市場に出さなくても早期に売却可能（内密に売却できる）、早期に現金化したい場合など、買取制度にはさまざまなメリットがございます。デメリットとしましては、再販売目的での契約になりますので、価格面で妥協していただく必要がございます。

不動産を売却してもローン残債が残ってしまう場合、不足額を新しい住宅のローンと合わせて借入れをする商品です。諸条件がございますので、ご利用の際にはご相談ください。

可能です。また不動産会社と媒介契約中であれば、専属専任媒介契約以外の媒介契約においては、自己発見取引が認められています。ただ、不動産の調査、契約書作成～契約、決済・引渡等、購入希望者様とのさまざまな調整等がございます。仲介業者が入らないことから、物件の説明不足等があり、売却後に内容によっては、売主・買主間でトラブルが発生する場合があります。そのようなリスクを考えると不動産会社を通して売却することをお勧め致します。

査定のご依頼、媒介契約ともに複数社に任せることができます。媒介契約につきましては、一般媒介契約であれば同時に複数の会社に声を掛けることが可能です。不動産会社によって、販売・集客の方法が違うと思いますので、それぞれの強み・弱みを把握し進めていくことが重要です。

お客様の大切な財産ですので、スムーズな売却ができるよう最大限努力いたします。ご要望がございましたら何なりと申し付けください。

売却の期限は、売主様でさまざまだと思います。相場より価格を下げて一般ユーザー様へ販売する方法もありますが、確実なのは不動産業者による【買取】が１番スピーディーで確実です。弊社では【買取】を積極的に行っております。さまざまなメリットがございますので、お気軽にご相談下さい。

まずは、売れない理由を1つ1つ確認していきましょう。見学希望者様はいるが成約しないケース・・・問い合わせも見学希望者もほとんどないケース等、要因はさまざまです。問い合わせや見学希望者様がほとんどいないケースでは、そもそも販売価格が高すぎる・販売方法が間違っていることが考えられます。価格が問題なのか？室内の状況が問題なのか？販売方法・・・また、価格を下げなくても、すぐに改善出来る事も多くございます。大切なのは、購入希望者の目線で物件を確認し、不動産会社との打ち合わせをしっかり行う事です。

まずは物件の査定から始まります。対象不動産周辺の相場等を考慮し、売主様とご相談のうえ販売価格を決定し、媒介契約後を結びます。弊社ではホームページ、ポータルサイトへの掲載、折り込みチラシ、ポスティング等の販売活動を行い、購入希望者様をお探し致します。安全に取引を終えるまで、購入者様との調整、お引き渡しまでをトータルサポート致します。

(1)専属専任媒介は１社だけに販売を依頼する契約です。拘束力が最も強く、自分で買い手を見つける【自己発見取引】に制限がございます。(2)専任媒介も１社だけに販売を依頼する契約です。専属専任媒介との違いは、自分で買い手を見つける【自己発見取引】が可能です。(3)一般媒介は複数の不動産業者に依頼する契約です。また、販売状況の報告義務として、専属専任は１週間に１回以上、専任媒介で２週間に１回以上の報告義務があり、一般媒介には報告義務がありません。

第一印象で気に入ってもらえる雰囲気作りが大切です。購入希望者様の多くは事前に価格やエリアを絞り込んで、物件のお問い合わせを頂くケースが多いものです。【内覧したい】と思って頂いている事は、物件に興味を持っていただいておりますので、後は物件を見学して好印象を持ってもらえる様にしなければなりません。掃除が行き届いている事や、居住中であれば、ご案内時はお部屋の照明を全てつけ、整理整頓を心がければ、物件のイメージ、売主様のイメージも良くなり、商談がスムーズに進むかと思います。

インターネット等の広告活動をせず、ご依頼した不動産業者の既存顧客への紹介等です。しかし、広告活動を行えない中での募集になりますので、成約までの期間が通常より長くかかってしまうリスクがございます。また、不動産会社による【買取制度】を利用すれば、通常の価格より下がりますが、内密に売却を進めることができます。

もちろん、リフォームした方がイメージも良いですし、高く売却できるかもしれません。ただ、売主様自身で行ったリフォームが、購入希望者様のイメージに合わない・・・リフォームを行ったことにより、価格が相場より高くなってしまい売れ残る等・・のリスクもございます。リフォームを行うとすれば、不適合責任の解消（雨漏りや水漏れの改善）、お荷物の撤去・ハウスクリーニング・クロス張替等でもお部屋のイメージは数段上がりますので、状況にあわせてご提案させていただきます。

仲介手数料と売買契約書に添付する印紙代等です。また、売却予定物件に住宅ローンの残債があり、抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消費用がかかります。その他、相続登記が未了の場合だと相続登記の費用・登記されている住所が現在の住所と異なる場合は住所変更登記費用がかかってきます。お客様によってケースが違いますので、お気軽にご相談ください。

購入時よりも高く売却できた場合（利益が出た場合）には税金がかかり、購入時より低い金額で売却した場合はかかりません。（建物の原価償却分は考慮されます）また、居住用財産の売却については、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例がございます。