(株)東海北習志野支店の売却Q&A

結論から申し上げますと、自分で売却するのは可能です。不動産は売却に伴ない、調査が必要です。土地、建物の調査は元より、道路と建物の関係や建物内に引込されている設備調査等が必要です。その上で売却にあたり、書面で明確にするのが売買契約書になります。不動産はお客様に対して安心を提供するものでありますので、不動産会社を通すのが　より安全であると思います。詳しい内容等については専門スタッフにご相談の上ご確認下さい。

売出している物件に住宅ローンが残っていればローン残債の返済や抵当権抹消費用、土地の一部を売る場合は土地の測量や分筆登記費用、権利書の住所と現住所が異なれば住所変更登記費用、建物を解体して売却する場合は建物解体費用と滅失登記費用、遺産相続で売却する場合は遺産分割協議書作成費用と所有権移転登記費用などが掛かる場合もあります。それぞれに本人確認の住民票や印鑑証明書などの所得費用が掛かってきます。購入時の金額より売却時の金額の方が高かった場合は売却益に税金が掛かる場合がありますので詳しくはお問合せ下さい。

高い買物です。よりコミュニケーションを取れる関係でこそ納得の行く買物ができるのです。どんな小さな事でも希望を伝える事は大切です。

急いで売りたいと言う期間がどの位有るかによって方法はいくつかあります。もし買取制度を利用されるのなら売却は早いです。しかし、相場より安く売らざるを得ないという不利な点があります。少しでも時間に余裕があるのなら一般のお客様にご売却をご検討下さい。買取制度より高い価格で設定しても相場より安い価格設定する為早く売れる可能性があります。又、戸建てやマンションの場合、リフォーム、細かく言えば掃除やお客様が来たときに電気を点けて明るくするだけで印象が良くなります。古家付売地などは更地にするなど買う方から見て印象の良い様にしておく、面倒の無い様にするだけで売却期間が変わるでしょう

売却ローン残債が多く損出分が発生する場合、その損出分を購入物件のローンに上乗せして借入を行うローンが買換えローンです。これにより、今まで買換えを諦めていた方も買換えを成功させているケースが増えております。勿論、借入する方の属性や年収、勤務先等により銀行の回答は変わりますし、買換えローンの特徴も各行様々です。私共にご相談下さればお客様の条件に見合う銀行や商品をご紹介させて頂きますのでお気軽にご相談下さい。

１．住宅ローン控除２．居住用住宅の買い替え特例３．相続税の特例４．贈与税の特例５．登録免許税の特例６．不動産取得税の軽減　　等があります。但し税制は毎年度改正されますし、多くの特例措置は期限付きです。適用を受けるには、年収制限等さまざまな条件がありますので、営業担当や専門家のアドバイスを受け、上手に利用して下さい。

「一般媒介契約」複数の業者に重ねて仲介を依頼できる。自分で発見した相手と業者を介さず直接契約することも可能。売り手にとって有利な条件だが業者側としては他社に先を越される可能性がある為営業活動に於ける熱意に欠ける。「専任媒介契約」仲介を依頼する業者は１社のみ。買い手自己発見取引可能。依頼を受けた専任業者は指定機関に物件登録をし、活動状況を定期的に報告する等積極的な営業活動が義務付けられる。「専属専任媒介契約」専任媒介契約と違うのは買い手自己発見取引不可。業者が発見した買い手としか契約ができない。依頼者への制限が厳しい分だけ業者の義務も厳しい為最も速やか且つ円滑な成約が期待できます

あまりにも多くの会社に依頼してしまうとお客様自体が対応に追われストレスを感じるというのが現状です。そのストレスに見合うだけのメリットがあれば報われますが、必ずしもメリットがあるとは思えません。なぜなら物件情報は業界内で同時に発信されており、情報を共有化している為、同一物件を複数の会社から同日、同時期に紹介されがちになるからです。その場合各社が他社より自社のほうが紹介が早かった、先に案内をした等商談優先権をお客様に主張をする為お客様がお困りになるケースが少なくありません。結論としては、ストレスなく効率良くするには物件選びより先に不動産会社選びを重視し特定される事をお勧め致します。

中古車だってボディの傷やへこみ、ワックスを掛けてピカピカの方が高く買ってもらえますよね。家だってその通り！でも中古住宅の場合、何年もそこに住み経年劣化や生活痕があり傷の無い家なんてありません。住宅のリフォームは大変お金が掛かり、高く売りたい売主様はあまり経費を掛けられませんよね。要は誰が住んでもスグに直さなければいけない所は直した方が良いと思います。例えば割れたガラス窓とか鍵のかからないドアなどは直して売出した方がベスト。でも人によってリフォームの感じ方も様々。３０万円かけて売出したら３０万高く売れるかが基準となります。その家の状態により判断も変わります。売却を依頼する不動産会社に相談下さい。

やはりご自分が買う側に立って考えますと、水周りはきれいになってるかしら？お風呂にカビははえていないかしら？とお考えになると思います。見にいらっしゃる方も同じです。築年数が経っていてもそれを感じさせない綺麗な建物もありますし、またその逆のケースがあることも事実です。せっかく大切な家ですから出来る範囲で整頓し、少し丁寧にお掃除をしてあげたらいかがでしょう。ご覧になった方の印象がかなり違うと思います。

まだ住んでいらっしゃるうちに売りに出す場合、あまりご近所に知られたくないとお考えでしたら営業担当の者にそのようにお伝え下さい。売却の活動もそのご希望にそって致します。広告等も細心の注意をはらいます。広告チラシに住居表示を載せない、近隣に広告配布しない等お客様にご迷惑がかからないよう配慮いたします。又最近は遠方の方がインターネットで物件の問い合わせをするケースもありますし、営業マンが豊富にいる不動産会社でしたら夫々のお客様にご紹介できますので、広告活動をせずに買手が見つかることもあります。担当営業とお客様と相談しながら一番良い方法を選択してください。

基本的には、売却価格の決定権者は売主（お客様）です。変更は可能ですが、販売活動が開始されますと、さまざまな形で（住宅情報誌掲載・新聞折込広告・ポスティング広告・インターネット・顧客紹介・商談他）営業活動が始まります。従って、価格変更は早めにご相談下さい。

ご購入したい物件が見つかった時、売却が先じゃないと資金計画が成り立たないと言うことがあります。基本的には市場でなるべく高い価格で売却できるよう販売努力をしますが、一定期間内に売却できない場合があります。その際にお客様とあらかじめ打合せした買取価格で買取を行う制度です。

査定価格はあくまでも相場となるものなので、必ずしも販売価格である必要はないのです。但し、本来査定価格は総合的に物件を評価し、適正と思われる価格を算出したものです。その為査定価格より高く売りに出される事は当然売れる確率は低くなります。査定価格は相場と連動してます。購入される方が、たまたま立地条件や購入条件等が気に入られた場合、近隣に売出物件がなく希少価値が高かった場合には査定額よりも高く売れることも有ります。しかし一般的には売れるまでに長い期間を要する事が多いため、結局査定価格の通りに売却するという事が多いのが実情です。お客様と相談の上で、希望価格より売出を始める事も当然いたしております。

マンションと戸建てでは接道状況や様々な条件が異なりますが、基本的には近隣の成約事例や売出物件を参考におおよその価格を算出します。次に建物の外観と室内状況を拝見させて頂きます。築年数や間取り、日照や周辺施設の利便性を含む住環境を加味して様々な点から総合的に判断を致します。また、役所や法務局等でも法的な事や権利関係も調査します。正確な査定価格を提示致します。マンションの場合では管理形態や修繕状況等も査定に反映されます。以上の通り様々な観点から判断されますが、やはり大切なお客様の財産です。最終的にはお客様と十分に話し合い価格を決定致します。

不動産が早く売れる為には、売りに出ている事の情報を欲しがっている他の不動産業者に早く知らせなければなりません。不動産業者間での活動としては、業者間でのみ見る事のできるインターネット、「レインズ」と言うものがあります。そこへ売買情報公開する事によって多くの不動産業者が目にし御客様に紹介をしたりします。他に週二回配布される「物件速報」に掲載するなど販売活動をします。一般のお客様に知らせる活動では、１．新聞の折込広告２．販売広告のポスティング３．住宅情報誌への掲載４．オープンハウス開催５．現地に看板を出す等　とにかく出来るだけ早く多くの御客様に売り情報をお知らせ致します

売りに出してから家を見に来た方が居たか居ないかが１つのポイントです。１ヶ月の間に１組も見学に来た方が居なかった場合、適正価格より高いと思ってよいでしょう。不動産の売買情報は、広告・不動産会社からの紹介で知る事になるかと思います。どちらも物件と価格を吟味して広告の掲載、お客様へとご紹介を致します。売主様が少しでも高く売却を希望されるのは理解できます。しかしこのまま売れるのを待っても時間だけが過ぎていきます。売却を依頼している不動産会社にズバリ「いくらなら売れるのか？！」と質問をしてみて下さい。その価格に出来るだけ近い価格で売出すのが良いでしょう。

お客様の売却と購入活動が全くのゼロからのスタートの場合、売却にかかる期間と購入物件を決定する期間が必要です。両方を平行活動しても３ヶ月位の期間は必要とお考え下さい。例えば売却資金を投入して新築住宅をお建てになる場合、売却期間と新築の建築期間を合わせて６ヶ月位かかる場合があります。不動産の場合はなかなか予定通りに全ていくとは限らない点も踏まえて余裕を持って行動されることをアドバイス致します。

お客様が「いつ頃引越しをしたいか」を考えて頂ければ予想がつくかも知れません。お子様が学生であれば、３月・夏休み・冬休み中の引越しを想定して売却される傾向にあります。しかし、希望通りに買手が付くかは不明ですし、実際、数ヶ月遅れる事も度々ございます。従って、売却時期についても、お客様の都合や事情によって異なる訳ですので、売却を依頼する不動産会社の担当とよく相談をして決定される事をオススメ致します。

売却資金を使わずに、ローン借入資金と自己資金で購入物件を買える方は購入を先行する事が出来ます。ローンが残っており、自己資金がない方は売却を先行すべきです。売却の目途がたった段階で購入物件を決定した方が安全だからです。お客様の心理として、買手が決まらぬ内に自宅の売却活動を行うことに不安を持たれる方もいますが、買い活動を先行した場合、自宅が売れなければ二重ローンになりかねません。従って、色々なケースを想定し、買取制度のある信頼出来る業者にまずは御相談される事をオススメ致します。