オークラヤ住宅(株)新宿支社営業第二部の売却Q&A

居住用財産を譲渡した場合の３，０００万円の特別控除の特例、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例、特定のマイホームを買い換えたときの特例などがあります（令和5年１０月１日現在）。特例には適用期限や、適用の為の諸条件があります。優遇税制の利用法や税額の算出、売却手続きの諸費用、諸条件を具体的にご説明させていただきます。お気軽にお問合せください。

「現在の自宅を売却してもローンの残債が返済しきれない、住みかえは難しいかも」という方に用意されている住宅ローンです。ローンの残債が残っても、その抹消に必要な不足分の資金や、次の住宅との価格差分や諸費用の借入も可能なものがあります。金融機関ごとに多少の違いはありますが、基本的に買いかえ用ローンとは、残債の分だけ多く借入が可能な住宅ローンです。

今は以前とは違い、多種多様な住宅ローンがあります。例えば、現在の住宅を売却してもローンの残債を返しきれない場合に、新しい住宅への買いかえをサポートする為の住みかえローンなど。規定の違いは多少ありますが各金融機関とも住みかえで残債が残ってしまう場合でも対応可能です。申込には諸条件がありますが、最初から無理とあきらめずに、ぜひお問い合わせください。

リフォームで綺麗になったお部屋は第一印象は良くなりますが、ご購入者自身でリフォームしたい場合や、壁紙の色や柄などがご購入者のイメージと合わないために購入に至らないなど、折角お金をかけてリフォームしたのに売却価格に反映されない場合があります。担当者にご相談の上よく話し合いをして、リフォームするかお決めいただければと思います。

何事にも言えることですが第一印象は大切です。事前準備として、お部屋のお掃除や整理整頓を行って、少しでも清潔に広く見せましょう。またカーテンを開けたり昼間でも照明をつけるなどして室内を明るく見せることも大切です。居住中のご案内はお部屋の印象とともに、売主さま自身の印象もご購入の決断のポイントになりますのでぜひ、笑顔で見学する方をお迎えください。

基本的に「売却活動は売却物件の情報公開」です。売却活動の中心は、(１)不動産ネットの活用による情報公開、(２)新聞折込等の紙媒体による情報公開、(３)購入希望登録者への情報公開です。ご近所に内緒で売却活動する場合、このうちの(３)のみに制限すれば可能です。余談ですが、弊社が直接買わせていただく方法もございます。

売却価格は市場動向などにより見直しされる方もいらっしゃいます。売却の途中でご事情が変わる場合などは、ご要望をお伝えいただき相談の上、価格を変更いたします。

人気のマンションやお部屋に希少性がある物件は多少高くても売れる場合があります。但し、購入希望者も情報収集をされていますので、あまりにも高い価格にすると、なかなか購入希望者が現れず、契約できる機会を失ってしまう可能性があります。この場合、担当者とご相談のうえ、価格を見直すなど修正が必要になります。

価格査定には机上査定と訪問査定があり、机上査定はマンションの成約取引事例や現在の近隣売出事例、市況状況などのデータから価格を算出いたします。訪問査定は実際にお部屋に訪問させていただき、室内状況や設備の使用状況などを拝見したうえで、より正確な価格を算出いたします。

価格査定の方法は大きく２つ、(１)「近隣事例比較法」と(２)「収益還元法」があります。(１)の査定方法は広さ・向き・間取り・使用状況等を実際の近隣取引事例と比較しながら査定します。マンションは近隣での類似取引事例が多いためその事例と比較してお客さまのお部屋を評価します。(２)の査定方法は、賃貸で貸した場合の賃料等からの運用益で価格を決める方法です。査定書をお渡しできますので、お気軽にお申し付けください。

価格査定は無料で行い、売主さまの希望価格や売却までの期間やさまざまな諸事情を考慮して売却価格を提案させていただきます。最終的に売出価格をいくらにするかは売主さまの判断になります。ただ、あまりにも相場とかけ離れた高い価格ではなかなか売却できないことがあります。経験豊富な不動産会社の意見も参考にして売出価格を決めましょう。

ご資産をご自身で売却することは可能です。ただし、ローン返済や登記の抹消の段取り等、煩雑な手続きや引渡し後のトラブル等の当事者間で解決できないこともありますので、トラブルを避ける為にも不動産会社に依頼されることをおすすめいたします。弊社は契約から引っ越しまで全てにおいてお客さまをサポートいたします。

私達はお客さまとの関係を一番に考えており、お客さまの大切な資産を扱っていることを深く認識して活動しております。不動産に関する質問・疑問はもちろん、対応の悪さや話が合わない等、担当者の至らない点も率直にお知らせください。担当を変更させていただきます。大切な資産のご売却ですので、お客さまのご希望をぜひ担当者にお話しください。本音でお話しされた方が商談は良い方向に運びます。

売却査定は数社にお声を掛けされて大丈夫です。大切な資産の売却ですので当然のことです。査定額は同じマンション内の事例や近隣取引事例などを考慮して算出するため、各社の査定価格に大きな差が出ないことが多いです。担当者が地域での取引実績があるかどうか、地域に精通しているか等を基準に判断いただければと思います。媒介契約には、複数の不動産会社に売却を依頼する為の媒介契約が存在します。弊社では、売却のプロ（売却専門エージェント）と購入のプロ（購入専門エージェント）がチームを組んでお客さまを強力にサポートします。

周辺環境の調査や、スムーズに売却ができるように価格設定のアドバイスをいたします。また設定された期間内に売却するために、インターネットや地域で登録いただいているお客さまへの紹介、チラシなどで広告宣伝活動を行います。購入希望者への紹介、現地・居室内の説明、ご案内なども行います。契約から引っ越しまでトータルでサポートいたします。

【急いで】はお客さまによって時間軸が異なります。いつまでにご売却する必要があるか担当者にお伝えください。１か月以内で購入者と契約する場合は、売出価格を相場より若干低めに設定し早期売却を目指します。買い手が見つかり売買契約を交わしても買い手が住宅ローン利用の場合、ローン申込から実行まで約1か月は必要です。より短期間（1週間～１か月以内）の場合は弊社が買主となる【買取制度】をぜひご利用ください。詳細はQ&Aの「買取制度ってどんなもの？」をご覧ください。

ケースによりますが、一般的には３か月～６か月間くらいです。売却物件、購入物件によって大きく変わりますので、担当者までご相談ください。

１月～３月が比較的多いと思われますが、売買は年中通してありますのでご心配はいりません。

資金に余裕がある場合は購入を先にして、引っ越し後に売却をします（購入先行）。売却により資金を調達する場合、先に売却をして限られた期間内で物件を探し購入します（売却先行）。お客さまの状況によっていずれかをおすすめすることになりますのでお気軽にご相談ください。

３種類の媒介契約（売却依頼をいただき購入希望者を探す契約）は専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約があります。専属専任媒介契約は依頼する会社は一社のみとなりご自身で見つけた購入者でも売買契約で不動産会社を通さなければなりません。専任媒介契約は依頼する会社は一社のみとなりますが、ご自身で見つけた購入者は不動産会社を通さなくても売買契約できます。また数社にご依頼が可能な一般媒介契約もありますが、成約物件の多くが専任媒介契約によるものです。弊社でも売主さまと密接なコミュニケーションが取れる専任媒介契約をお勧めいたします。また弊社が直接買主となる買取契約もございます。

税金の種類はさまざまで、例えば売買契約書に貼付する印紙代も税金のひとつです。多くのお客さまがご心配されるのは、売却代金から購入代金を差し引いて利益が出た場合の譲渡益に対して発生する税金についてですが、マイホームを売却した場合は「３，０００万円控除」などもありますので、担当者にお尋ねください。また条件により控除や優遇が受けられない場合がございますのでご注意ください。

仲介手数料の金額は成約価格（消費税込物件は本体価格）×３％＋６０，０００円＋消費税額が上限になります（上記金額は成約価格が４００万円を超える場合の簡易計算）。そのほかに、契約書貼付印紙代、お取引によっては測量費用、解体費用、登記費用（氏名・住所変更、抵当権抹消等）、譲渡所得税等がかかります。お客さまにより必要な費用項目が異なりますので詳細は担当者にお尋ねください。

買い手が見つからない原因（広告が魅力的でない、売出価格が相場価格より高い等）を追求し解決するための新たな売却提案をさせていただきます。また、弊社が買主となる【買取制度】もございますのでぜひご利用下さい。詳細は売却Q&Aの「買取制度ってどんなもの？」をご覧ください。

早急に換金をご希望の方や相続、お住みかえ、お部屋をリフォームをしないと売却が難しい等といった場合にご利用いただいています。弊社が買主となり、ご所有者の方と売買契約を締結させていただきます。メリットは一般の方に対する案内が無いので煩わしさが少ない、売却価格が決定している、換金時期が確定できる、お住みかえの予算が立てやすい、売却の為の内装工事をする必要がない、等です。また弊社が直接買主となる為【仲介手数料が不要】です。ぜひ、担当者にご相談ください。