センチュリー21(株)近畿不動産販売大和高田店の売却Q&A

譲渡損失の繰り越し控除や買い替え特例、３，０００万円特別控除、印紙税の特例等が御座います。居住年数や自己居住用住宅等の制限が御座いますので、ご相談下さい。

買い替え時に販売価格以上の残債があるケースも多々御座います。その差額も次の買い替え先の融資と一緒に借入る事が出来ます。但し金融機関による一定の制限（居住年数や買い替え先の評価額）が有ります。当店では買い替えローン（住み替えローン）も得意としております。お気軽にご相談下さい。

基本的に住宅ローン残債以下の販売価格となりますと、抵当権を抹消するにあたり、ショートした分の現金が必要となります。買い替えの場合、金融機関によっては住宅ローン残債と販売価格の差額分も融資可能です。その他買い替えでなくとも、ショート分を融資する金融機関も有りますので、お気軽にご相談下さい。

土地・建物、居住の有無や居住年数、取得後の年数等により税率が異なります。また控除が受けられる事も御座いますので、まずはご相談下さい。

一例として成約価格が２，０００万円の場合、１．仲介手数料は成約価格×３％＋６万円×消費税。　２．売り渡し費用は約３万円～５万円。　３．収入印紙代金は１万円となります。

リフォームをした後に売り出す方が、印象も良く買主様が見つかりやすいです。然しながらリフォームに掛けた金額と同等、またそれ以上で売れる保証が無い事とそのリスクも考えますと、必ずしもお勧めはしておりません。一部分の雨漏り、販売に支障が出る箇所のリフォームにつきましては、都度ご提案致します。

土地であれば除草をしっかりと行ってください。草が伸び放題で敷地に入れない状態では、買主様は土地の形状や排水経路も分からず、建物のイメージもできず販売機会を損失することとなります。一戸建てであれば室内の清掃を行い、すっきりとした状態で買主様をお迎えする事で、成約率は上がると考えます。もし不要な荷物や動産の撤去にお困りでしたら、清掃・動産撤去業者もご紹介致します。

各不動産会社は各エリアで複数の買主様にご登録頂いていますので、ご近所に知られること無く販売する事は可能です。但しご紹介できる買主様の絶対数が、広告活動を行うより少ないので、より高く販売したい場合はネット広告やチラシにより幅広く販売活動を行う事をお勧めしております。ご事情により近所に内緒で販売したい場合は不動産会社がより多く顧客・買主様を抱えているかがポイントとなります。

売却価格を決められるのは最終売主様なので、売却価格を途中で変更する事は可能です。但し途中で販売価格を上げる場合は注意が必要です。付加価値を付けること無く、途中で価格を上げますと、市場の買主様より不信感を与えかねない事が理由です。いずれにしましても、売却価格を決める前に良くお考え頂くことが重要です。

不動産業者が買い取る事による売主様のメリットとして、１．資金が確定する　２．資金の納期が確定する　３．雨漏りや白アリ、木部の腐食、給排水の詰まり等、目に見えない瑕疵の担保責任から解放される　４．荷物や動産もそのまま置いておく事も可能（不動産業者がＯＫなら）が挙げられます。デメリットとして、買い取る不動産業者も経費（リフォーム代金・取得税・固定資産税・登記費用等）が掛かるので、相場の60％～70％が買取価格の目安となる事です。メリット・デメリットを把握された上でご判断して頂きます。

成約事例を見ますと、一定の流通が行われているエリアでは相場が出来ています。他の成約事例と比較し、特段の付加価値が無い状態で、査定価格を上回る価格では市場の支持を得られない、買主様からの反響が無い事も想定されます。間口が広い、室内の保守状況が大変良好である等のセールスポイントが有ればこの限りではありません。

土地であれば、現地調査、役所調査をさせて頂いた上で査定価格をご提示致します。マンション・一戸建ての場合、出来ればご内覧させて下さい。リフォームをされてなくても採光や通風、眺望等室内に入らないと分からない箇所も沢山あります。もちろん机上での査定も承っております。

周辺の成約事例、公示価格、駅からの距離、前面道路の属性と幅員、建物の原価率、保守状況等を勘案し適正な査定価格をお伝え致します。

ご査定では周辺の成約事例、公示価格、市場流通性、敷地の形状や間口、前面道路幅、建物の保守状況、リフォームの履歴を総合的に勘案し、査定価格をご提示させて頂きます。その上で売主様のご事情（早急に換金したい、１年後までにゆっくりと売りたい等）を踏まえ、お話合いの上で決定させて頂きます。

単に契約行為を行う事だけでも、リスクを回避する為の決め事が御座います。また道路、配管、境界、瑕疵についての調査やジャッジを行う事は難しいと考えますし、一個人が責任を背負うリスクが大きく、お引渡し後にも付きまとうと考えますとお勧めできません。

当店では不動産営業歴１０年、２０年以上のベテランスタッフから、熱意溢れる新人まで複数の営業マンがおります。ご対応や査定内容、販売活動に於いて疑問が御座いましたら、いつでも責任者におっしゃて下さい。またご査定の前に営業スタッフのコメントをご覧になられて、ご指名頂く事も可能です。ご連絡をお待ちしております。

不動産会社によって販売戦略も異なると思いますし、営業マンとの相性もあるかと思われます。また適正価格を把握される意味でも、２～３社とお話をされて信用できる不動産会社か見極められては如何でしょうか。

売主様自ら発見した買主様も含め全て不動産業者を通す「専属専任媒介契約」。自ら発見した買主様は不動産業者を通じず取引可能な「専任媒介契約」。数社に売却依頼が可能な「一般媒介契約」が御座います。専属専任媒介契約や専任媒介契約は依頼を受けた不動産業者より売主に対し報告の義務があります。

買い替えで売却期限の決まっている場合、長期に渡り販売しているが売却できない場合は不動産会社の買取制度をご利用ください（買取制度の無い不動産会社も御座います）。また買取後リフォームした後転売を生業とする不動産会社をご紹介することも可能です。

成約事例や室内外の保守状況を基に、適正価格をお伝えしております。お伝えする査定価格は概ね３ヶ月以内に販売できるであろう金額をお伝えしております。ご契約終了後に買主様は住宅ローンの審査・承認・金消契約を経て資金実行可能な状態になります。後は売主様と買主様のご都合の良い日にご決済、お引渡しとなります。

豊富な成約事例を基に、適正価格をお伝えいたします。そしてご希望の価格やお引渡ししたい時期をお聞かせ頂きます。販売をお任せ頂いた後、家屋調査及び物件調査内容のご報告を行います。また室内外の印象を良く見せる為のアドバイスをさせて頂きます。各ポータルサイトや新聞折込チラシ、既存ご登録買主様への情報提供、レインズ登録（他業者様への販売協力）を行います。

当店では「不動産買取」も行っております。お荷物やゴミはそのままでＯＫです！相続等の不要な家具や荷物、ゴミの処理は困りますよね。当店の買取なら心配無用です！不要なものは全て当店にて処理致します。必要なものだけお持ちください。期間もご相談ください。最短５日間で現金化致します。

20年前でしたら不動産需要期と言われる春と秋にお客様が集中していました。まだインターネットも普及しておらず、不動産業者も2月3月、9月10月に広告を大量に行っていた事も一因かと思います。ネットが普及した現在、買主様が欲しい情報を欲しい時に入手できる事もあり、春と秋は年間を通じ比較的多いですが、年間を通じて買主様は来られます。ですから売主様のご事情に合わせて販売をスタートされてはいかがでしょうか。

基本的には資金確定を行う為、売却が先をお勧め致します。しかしながら、なかなか物件が出ないエリアで希望の物件が売り出しされた場合や、ご近所さんに住み替えをあまり知られたくない等、購入を先にせざるを得ない事情も有るかと思います。金銭的に先に購入が可能であれば、問題はありませんが、住宅ローンが残っている場合、現居宅の想定売価が住宅ローン残高を下回る場合は注意が必要です。いずれにしましても、買い替えローンもありますので、融資に詳しい信用できる不動産業者に相談してみてください。当店の営業マンはいずれも不動産取引経験が10年以上、ＦＰ保持者もおります。親切丁寧にご対応致します。お気軽にご相談ください。