マンション査定額は、売却価格の参考になる重要な価格のため、少しでも高い査定額を出したいと思う方も多いでしょう。マンション査定では、立地や階数だけでなく、管理状態や管理費などのさまざまな要素がチェックされ、こうした要素によって査定額に差が現れます。本記事では、マンション査定を受ける前に必要な準備や、査定で重視されるポイント、都市部の実際の相場価格などを解説します。
記事の目次
マンション査定の流れ
はじめに、マンションを査定してもらうときの流れや査定方法を確認しておきましょう。
マンション査定の際にいきなり不動産会社に自宅に来てもらってもいいのですが、通常はまずインターネットの一括査定サイトなどを利用し「簡易査定」をしてもらいます。簡易査定とは、住所や専有面積、築年数、部屋の向きといったマンションの基本的な情報から価格を査定する方法のことです。
簡易査定は「机上査定」とも呼ばれ、一般的には不動産会社に依頼してから1～2日で査定価格が分かります。それだけ手軽といえますが、査定価格としての精度はさほど高いとは言えず、不動産会社によるばらつきも出やすくなります。そのため、簡易査定は少し多めの不動産会社、できれば4～5社以上に依頼するといいでしょう。
簡易査定で複数の不動産会社から査定価格が提示されると、自分のマンションの相場が見えてくると思います。それらの不動産会社の中から、価格の妥当性や接客態度などを比較し、良さそうな不動産会社に訪問査定を依頼します。
訪問査定は不動産会社にマンションまで訪問してもらい、実際の物件の状況を詳しくチェックしてもらうもので、「詳細査定」とも呼ばれます。訪問査定から査定価格が提示されるまでの期間は1週間前後が一般的です。この訪問査定による査定価格にも不動産会社による差が出るので、できるだけ3社以上の複数の不動産会社に依頼することをお勧めします。
訪問査定による査定価格が提示されたら、その中で最も納得のいく査定価格を提示してくれた不動産会社 を選び、媒介契約を結びます。媒介契約を結んだらいよいよ売り出しですが、その際の売り出し価格は査定価格と同じとは限りません。 実際にいくらで売り出すかは、不動産会社と相談して決めることになります。
以上のマンション査定の流れをまとめると、以下のような図になります。
マンション査定を受けるための事前準備
マンションの売却価格を正確に査定してもらうためには、間取りなどが分かる書類や周辺地域の情報などが必要です。そこで、マンション査定を受ける前に準備しておきたいことを解説します。
資料の準備
不動産会社に依頼してマンションの査定を受けるためには、いくつか準備しておくべきことがあります。
その一つめは資料の準備です。
マンション査定に必要な資料としては、まず間取図が挙げられます。マンションを売り出すときの広告やチラシには、必ず間取図を載せるためです。間取図はマンションを買ったときに売主から受け取っているはずなので、訪問査定を受けるまでに用意しておきましょう。
そのマンションを買ったときのパンフレット類も重要な資料です。マンションの特徴やアピールポイントが書かれているので、そのまま売り出しのときのPRに使えるからです。
マンションを買ったときの重要事項説明書や売買契約書も用意しておきましょう。重要事項説明書や売買契約書には物件のさまざまな情報が記載されています。特に専有面積（壁芯面積）は広告などに載せる大切な情報になります。
マンションの管理規約や使用細則も必要です。共用施設の利用の仕方や駐車場の使用方法、ペット飼育のルールなどは、売却時にも重要な情報になります。
マンション査定を受けるために必要な書類
- 間取図
- パンフレット類
- 重要事項説明書
- 売買契約書
- 管理規約・使用細則
マンションの情報を整理
面積や設備・仕様などマンションの基本的な情報は資料を見れば分かりますが、住み心地や周辺環境などはデータだけでは判断できない部分も少なくありません。そこで住んでいる人ならではのマンションの情報を紙に書き出すなどして、査定する不動産会社に伝えることが有効になります。
伝えるべきマンションの情報としては、例えばバルコニーからの眺望や日当たり、間取りの使いやすさといったことが挙げられます。眺望については、「夜景がきれい」といったことは昼間見ただけでは分かりにくいので、ぜひ伝えておきたいところです。またこれまでに室内をリフォームしたことがあれば、その履歴も残しておきましょう。
周辺環境については、スーパーや銀行、商店といった買い物施設の情報が役立ちます。駅や学校までのクルマの交通量や夜道の安全性、公園の管理状態なども整理しておくといいでしょう。
物件のいいところだけでなく、マイナス面も正直に挙げておきましょう。特に漏水や設備の故障、壁や床の損傷などは、買主に知らせないまま売ると後でトラブルの原因にもなります。
最低限の片付け・掃除
不動産会社に査定してもらうときに、家の中をきれいにしておくべきだと考える人も少なくないでしょう。結論から言うと、家をきれいにするかどうかは査定価格に影響しません。したがって、不動産会社が家の中を確認しやすいよう、最低限の片付けや掃除をしておけば十分です。
ただし、実際に売却する段階では、家の中が散らかっていたり掃除されていなかったりするのは購入検討者の印象を悪くする原因になり得ます。売却活動中に購入検討者が物件を見学するときには、しっかりと片付けや掃除をすべきでしょう。
なお、壁紙の張り替えやキッチン・トイレなどの設備の取り替えといったリフォームについても、基本的には不要です。リフォームで家の中をきれいにすれば確かに売りやすくなる場合が多いのですが、リフォームにかけた費用が売却価格に上乗せできるとは限らないからです。最近は中古マンションを買って自分の好みに合うようにリフォームするケースが増えているため、売る前にリフォームしなくても売りにくくなるわけではないでしょう。
マンション査定で高く査定される10のポイント
ここからはマンション査定で高く査定されるポイントを見ていきましょう。
| 立地条件 | 最寄り駅からの距離はどれくらいか |
|---|---|
| 方角・階数 | 採光や眺望はどうか |
| 広さ・間取り | 専有部分の広さや収納スペースにはゆとりがあるか |
| 築年数・構造 | 耐震基準は満たしているか |
| 設備・内装 | 後付けが困難なディスポーザーなどが付いている場合はプラス評価 |
| 共用部分 | セキュリティ設備や共用施設は充実しているか |
| 管理状態 | 管理体制はどうか、共用部分の清掃は行き届いているか |
| 管理費・修繕積立金 | 修繕が適切に行われているか、長期修繕計画はあるか |
| 駐車場 | 駐車場はどの程度確保されているか |
| 売主・施工会社 | 大手ゼネコン施工や、大手デベロッパーのマンションブランドは査定価格が高めの傾向 |
1.立地条件
まずは最も重要なポイントと言える立地条件です。立地条件にもいくつかの項目がありますが、特に重視されるのが「駅からの距離」です。つまり最寄駅からマンションまで徒歩何分なのか、バス便なのかという点です。
駅からの距離は当然ながら、距離が短いほど査定価格が高めになります。多くの不動産会社が参考にしている公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」によると、駅から徒歩1分のマンションの評価が最も高く、駅から遠くなるほど評価が下がり、徒歩7分以降はマイナス評価です。
ちなみに「価格査定マニュアル」では評点と呼ばれる点数で物件を評価します。マンションの査定は「事例比較方式」で行われ、査定するマンションと同じような条件の事例マンションを選んで比較評価し、価格を算出します。この方式では、「事例マンションは評価の結果、評点○○点で○○万円で売れたが、これと比較して査定マンションの評価の評点は△△点なので、査定価格は△△万円となる」という考え方で査定価格を求めるのです。
立地条件にはこのほか、買い物施設や学校からの近さといった生活利便性も含まれます。また閑静な住宅地か、にぎやかな繁華街の近くか、といった周辺環境も立地条件の一つです。
2.方角・階数
住戸の方角や階数も査定価格に大きく影響します。方角とはバルコニーが面している向きのことで、東西南北では南向きが最も高く査定され、次いで東西、北の順に低くなるのが一般的です。住戸が建物の角にあり、2つの方角に面している角部屋の場合はプラスの査定になります。なかでも最も高いとされるのが南東角部屋や南西角部屋です。
「価格査定マニュアル」には方角による評価の違いも示されています。それによると、南向きに比べて東向きと西向きは評価が低く、さらに北向きはマイナス評価が大きくなります。南東角部屋と南西角部屋は南向きより評価が高く、プラスに査定されます。このほか二面バルコニーなど主要採光面以外にもバルコニーがある場合は、評価が高まります。
住戸の階数も重要です。一般的には階数が高いほど査定価格も高くなります。「価格査定マニュアル」では、3階を評価の基準とし、1階高くなるごとに評価が上がるようになっています。階数が高いほど査定価格が高くなるのは、主に採光や眺望に差が出るためです。
ただし採光や眺望は周辺の建物にも影響を受けるので、実際の価格差はマンションによっても異なります。
またタワーマンションの高層階などでは階数よりも、「東京タワーや富士山が見える」といった眺望が重視される場合も少なくありません。査定してもらうマンションの方角や階数の条件があまり良くなくても、眺望が気に入っている場合は不動産会社にアピールすることで、査定価格が高めになる可能性もあります。
3.広さ・間取り
住戸の広さはマンションの査定価格に直結します。というのも、査定価格はまず物件の1m2当たりの価格（m2単価）を算出し、それに専有面積をかけて計算するのが基本的な考え方だからです。つまり専有面積が広ければそれだけ、査定価格も高くなる仕組みなのです。
とはいえ、専有面積が2倍だからといって、査定価格も2倍になるわけではありません。一般的には専有面積が小さいほどm2単価は高めになり、専有面積が大きいほどm2単価は低めになるからです。
また専有面積による査定価格の違いは、エリアの特性にも左右されます。例えば都心の駅の近くなど利便性の高いエリアでは共働きカップルなど少人数世帯のニーズが高く、60m2前後の住戸の査定価格が高くなることがあります。逆に子どものいるファミリーが多く住むエリアでは、70m2以上の住戸が人気で査定価格が高めになるケースもあるのです。
間取りについてポイントになるのは、主にLD（リビング・ダイニングルーム）の広さと収納量です。「価格査定マニュアル」では、専有部分のゆとりについて、収納スペースが豊富でゆとりがあればプラスに評価されます。
4.築年数・構造
マンションの築年数も査定価格に大きく影響します。当然のことながら、築年数が新しいほど査定価格は高く、築年数が古いほど査定価格は低くなります。
「価格査定マニュアル」による評点を見ると、グラフが右肩下がりになっていることが分かります。特に築1年から5年までは下がり方が大きくなっています。その後は築年数が古くなるにつれて下がり方が徐々に緩やかになっていきます。
なお、マンションの価格査定は周辺相場を基準に個々の物件の価格を査定するので、相場が上昇すれば査定価格も上昇します。したがって個々のマンションが築年数の経過とともに必ず査定価格が下がるというわけではありません。相場の動きや物件の条件によっては、中古でも新築時より高く売れるケースもあるのです。
建物の構造については、耐震性能がポイントになります。現行の耐震基準が導入された1981年より前に建てられ、耐震基準を満たしていない場合は査定価格が低くなります。逆に耐震等級が2以上と高かったり、免震構造や制振構造を採用していて耐震性能が高いと判断されるマンションは高めの査定価格が期待できます。
このほか、マンションの規模が査定価格に影響する場合もあります。総戸数が数百戸におよぶ大規模マンションやタワーマンションは共用施設が充実しており、付加価値が高いとされることが多いからです。
5.設備・内装
設備や内装は買主がフルにリフォームすることが前提であれば査定価格にあまり影響はしません。築年数が比較的新しく、設備や内装をそのまま使える状態であれば査定価格に反映されますが、評価の差はわずかです。
ただし、設備の中には後付けが困難なものもあるため、そうした設備が付いていれば価格査定でプラスに働くでしょう。後付けが困難な設備としては、キッチンの生ゴミディスポーザーなどが挙げられます。
6.共用部分
マンションの価格査定では住戸内以外の部分、つまり共用部分もチェックされます。例えば建物の外壁は仕上材によってグレード感に差が出るため、価格査定のポイントになります。
建物全体の玄関にあたるエントランスも価格査定の対象です。「価格査定マニュアル」の評価は、一般的なエントランスを基準に、グレード感が高く広さのあるエントランスをプラスに、狭くてグレード感の低いエントランスをマイナス評価としています。
セキュリティ設備もポイントです。「価格査定マニュアル」では、オートロックのみのケースを評点0とし、24時間セキュリテシステムの設置など高度なセキュリティ設備があるケースをプラス1に、設備のないケースをマイナス1としています。
このほか、共用施設の充実度も確認されます。共用施設とは集会室やキッズルーム、スポーツ施設など、マンションの住民が使用したり交流することができる施設のことです 。共用施設がある場合はプラスに評価されます。
◆マンションの共用施設の例
集会室
管理組合の会合や多目的スペースとして活用
キッズルーム
遊具などを置いて子どもを遊ばせるスペース
パーティールーム
住民がパーティーやイベントを開くスペース
ゲストルーム
家族や知人などを宿泊させる部屋
スポーツジム
トレーニング機器などを置いてあるスペース
スタディルーム
勉強や読書などができるスペース
ラウンジ
住民同士や来客者と談笑したり寛いだりする空間
7.管理状態
マンションの管理状態も価格査定では重視されます。価格査定で評価されるのは、まず管理体制です。マンションの管理は住民（区分所有者）で構成される管理組合が管理会社に委託して行われるケースがほとんどなので、管理会社から派遣される管理員の勤務形態によって判断する場合が一般的です。
「価格査定マニュアル」では、管理員が概ね土日を除く週3日程度勤務する日勤の形態を標準とし、3交代制などによる24時間管理などをプラスに、巡回や管理員のいない状態をマイナスに評価するなど、下表のように5段階で評価するようになっています。
◆管理員の勤務形態
24時間管理（3交代制など）
管理員が3交代制で24時間常駐する
日勤（土日含め週5日超え）
管理員が祝祭日、土日を含め週5日を超えて勤務
日勤（週3日～5日勤務）
管理員が概ね午前9時から午後5時まで土日を除く週3日～5日程度勤務
巡回
管理員が土日を除く週5日程度、巡回勤務
管理員なし
管理員をおいていない
共用部分の保守や共用部分の清掃がしっかり行われているかどうかも評価されます。チェックポイントはエントランスやエレベーター、共用廊下などにゴミや汚れがないか、ゴミ置き場が片付いているか、自転車・バイクが所定の場所に整然と駐輪されているか、といった点です。
「価格査定マニュアル」ではこうした共用部分の保守・清掃の状況を判定し、評価します。また、建物の図面や住宅性能評価書などの重要な書類を、管理組合や管理会社が保管しているかどうかもポイントです。
8.管理費・修繕積立金
マンションの住民が毎月支払う費用のうち、管理費は主に管理会社への委託費用、修繕積立金は共用部分の維持・修繕に充てられます。「価格査定マニュアル」では、これらの費用のうち修繕積立金の金額を評価し、近隣同種のマンションと比較して、修繕積立金の負担額が大きい場合はマイナス評価となります。
修繕積立金は共用部分を修繕するためのお金なので、修繕が適切に行われているかどうかも重要です。「価格査定マニュアル」では、適切な長期修繕計画の有無について評価する項目があり、計画が無い場合には評点がマイナスに評価されます。
9.駐車場
上記のほか、価格査定マニュアルでは評価の対象ではありませんが、マンションの敷地内に駐車場がどの程度確保されているかも、査定価格に影響する場合があります。住戸数に対する駐車場充足率が高いほど価格が高めになるのが一般的です。特に郊外立地のマンションなど、駅から遠い場所ほど駐車場の充足率が重視される傾向がみられます。
10.売主・施工会社
マンションの売主や施工会社も、査定価格に影響する場合があります。マンション業界で名の知れた大手企業が売主であったり、大手ゼネコンが施工会社であったりすると、そうでないケースに比べて売りやすくなることが多いので、査定価格が高めになるのです。
マンションの売主名は売買契約書などを見れば分かるのですが、マンション名からもたいてい分かります。デベロッパーはマンションにブランド名を付け、統一されたイメージで分譲するケースがほとんどだからです。
また一つのデベロッパーで複数のマンションブランドを使用している場合もあります。マンションブランドの中には根強い固定客がいるケースもあるので、そうしたマンションは査定価格も高めになる場合があります。
マンション売却価格の相場
マンションの売却価格は、立地している地域によっても違いがあります。例えば、東京都の都心部のマンションの売却価格相場は、以下のようになっています。
- 千代田区：8,880万円
- 中央区：7,460万円
- 港区：9,280万円
- 新宿区：5,280万円
- 文京区：5,980万円
- 渋谷区：6,699万円
このように、同じ都心部でも約4,000万円の差があり、立地している地域によって売却価格が違っています。そのため、いくら査定額が高くても、その地域の売却価格相場とかけ離れていると売れない可能性が高く、売却するには値下げが必要になるでしょう。売りたいマンションが立地している地域の相場価格をベースに、査定額の正確性を判断することが大切です。
マンション査定は複数社に依頼しよう
冒頭でも触れたように、マンション査定は複数の不動産会社に依頼することをお勧めします。というのも、同じマンションを査定するのでも、不動産会社によって査定価格にばらつきがあるからです。物件を訪問して詳細に査定する訪問査定の場合、3社以上に価格査定を依頼するようにしましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼するメリットは、査定価格を比較することができることです。1社の査定価格だけを見ても、それが高いのか低いのか、妥当な価格なのかが分かりにくいですが、最低でも3つの査定価格を比べれば分かりやすくなります。
なお、査定価格はなるべく高く出してほしいと考えるのが普通かと思われますが、単純に高さだけで決めるのは考えものです。不動産会社によっては媒介契約を取り付けるために、あえて高めの査定価格を提示するケースもあるからです。高い査定価格をうのみにして高く売り出した結果、なかなか買い手がつかず、後で大幅に値下げしなければならなくなるケースも少なくありません。
複数の不動産会社からマンションの査定価格が提示されたら、それぞれの会社に査定価格の根拠を説明してもらいましょう。そのうえで、納得のいく説明をしてくれた不動産会社を選んで媒介契約を結ぶことが、マンション売却を成功させる早道です。
マンションは査定額で売却できるとは限らない
マンションの査定は不動産会社が行いますが、実際にマンションを購入するのは不動産会社ではありません。査定額はあくまでも売り出し価格の参考であり、必ずしも売却できる価格ではないことに注意しましょう。また、査定額のまま売り出しても、すぐに買い手が見つからなければ、値下げが必要になるかもしれません。そのため、査定額通りに売却できるとは限らないことを、きちんと理解しておきましょう。
ただし、中古マンションの需要は時期によって変動し、需要に合わせて売却価格も変化します。不動産会社と相談し、高値で売れやすいタイミングで売り出すことで、査定額に近い価格で売却できるかもしれません。
まとめ
- マンションの査定は、築年数や間取りなど、さまざまな要素から査定されるため、マンションの情報をきちんとそろえておく
- 査定額は、査定する不動産会社によって違いが出るので、複数の不動産会社へ依頼する
- 査定額は売れる価格ではなないため、あくまでも参考価格として考える
イラスト／キットデザイン
構成・取材・文／大森広司
