家を売買する際には、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つがありますが、それぞれの違いやメリット・デメリットがわからないという方もいるのではないでしょうか。しかし、契約の違いを理解しておかなければ、違約金を支払わなければならないケースに陥ることもあるでしょう。
そこで本記事では、3種類の媒介契約の契約内容や、メリット・デメリット、契約の選び方、違約金が発生するケースなどについて、不動産コンサルタントの木津雄二さんに聞きながらわかりやすく解説します。
記事の目次
そもそも「媒介契約」とは？
そもそも「媒介契約」とはどのような契約なのでしょうか。ここでは、媒介契約の概要や媒介契約の種類、契約書の内容、仲介手数料について解説します。
媒介契約とは、不動産を売却・購入するときに結ぶ契約のこと
所有しているマンションや戸建て住宅、土地などの不動産物件を売るときには、不動産会社へ売却活動を依頼するのが一般的です。
売却活動をお願いするときには、その不動産物件がどのぐらいの値段で売れそうか提案してもらいます。これを「査定」といい、複数の不動産会社に頼むケースが多いでしょう。
そして査定の結果や、その際の対応の良し悪しなどをチェックしたうえで、売却活動をお願いする不動産会社を選び、選択した不動産会社と売却活動に関する契約を結びます。これを「媒介契約」といいます。
媒介契約の種類：一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約
媒介契約には以下の3種類の契約方法があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
契約形態によって、複数の不動産会社との同時契約の可否、不動産会社の報告頻度、契約の有効期間、売り主が自ら買い手を探せるかどうかなどが異なります。
そのため、不動産の売り主はそれぞれの契約内容の特徴や選び方など、基礎知識を把握しておく必要があります。
その違いについて、木津雄二さんは「最も大きな違いは、一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結べますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約できない点でしょう。ほかには、売り主への報告業務の頻度や、売り主が自ら見つけた買い主と売買契約を結べるか否かなどが契約の種類によって異なります」と話します。
媒介契約書の内容
媒介契約を結ぶ際には媒介契約書を作成します。多くの不動産会社では、国土交通省が定める標準媒介契約約款をもとにして媒介契約書を作成しています。契約書のおもな内容は以下の項目です。
- 契約の種類、有効期間
- 指定流通機構（レインズ）への登録や報告に関すること
- 報酬の支払い時期など
- 違約金や費用償還の請求についての取り決めなど
これらの項目の詳細については、のちほど詳しく説明します。
取引が成立した場合は仲介手数料が必要となる
不動産会社を経由して売買が成立した場合は、不動産会社から仲介手数料が請求されるでしょう。仲介手数料は宅地建物取引業法により、売買価格によって上限が決められています。
- 売買価格が200万円以下：（売買価格×5％）＋消費税
- 売買価格が200万円超～400万円以下：（売買価格×4％＋2万円）＋消費税
- 売買価格が400万円超：（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
不動産会社がこれらの上限額を超える仲介手数料を請求すると違法です。また、これらの金額は「上限」であり必ず支払わなければならない金額ではありません。上限額の範囲内で、不動産会社と話し合いにより決めるため、上限金額の半額になったり、場合によっては手数料が無料になったりするケースもあります。
一般媒介契約の特徴とメリット・デメリット
一般媒介契約とは、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことです。一般媒介契約は複数契約できることがメリットになる一方で、不動産会社が売却活動において優先度が下がる可能性がある点がデメリットとなります。以下ではこれらについての詳細を解説します。
メリット：複数の不動産会社と契約できる
一般媒介契約は、複数の会社に売却活動を依頼できます。「売却活動を1社に任せるのが不安な人や、活動状況を自分でコントロールしたいと考える人は一般媒介契約を結ぶとよいでしょう。契約は何社とでも結べますが、契約した不動産会社にほかにはどの会社と契約しているかを伝えることになっています」（木津さん、以下同）
媒介契約を結んだ不動産会社は、自社の情報ネットワークや指定流通機構（レインズ）に不動産情報を登録したり、住宅のポータルサイトに物件を掲載したり、チラシを作成したりして買い主を探します。「一般媒介契約の場合、レインズへの登録は任意です。しかし、広く情報を流通させると商談のチャンスが増え、売却がスムーズに進みやすいので、レインズへの登録はお願いしたほうが良いと思います」
デメリット：売却活動の優先順位が下がる場合も
不動産会社は、媒介契約を結んだ物件の売却時に、売却活動の対価として仲介手数料をもらいます。「一般媒介契約の場合、数社が売却活動を行なうため、他社が先に買い主を見つける可能性があります。また、内見の申し込みがあったらその都度売り主に確認し、内見に必要な鍵の受け渡し方法やスケジュールを相談する必要があります。このような手間を敬遠する不動産会社の場合、売却活動の優先順位が下がるかもしれません」
専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット
専任媒介契約は、売却活動を1社に任せる契約です。積極的に売却活動が行なわれやすい反面、情報が流通しにくい側面もあります。それらを踏まえ、専任媒介契約のメリット・デメリットを解説します。
メリット：積極的に売却活動が行なわれやすい
専任媒介契約は、売却活動を1社に任せる契約です。
「専任媒介契約は、活動状況の報告を2週間に1回以上行なう義務があるため、積極的に売却活動をすることが多いです」
積極的に売却活動を行なう理由はもう一つあります。「専任媒介契約の場合、ほかの不動産会社が買い主を見つけたときでも、売り主から仲介手数料がもらえます。さらに自社で買い主を見つけた場合には、売り主・買い主の両方から仲介手数料がもらえるため、一般媒介契約よりも優先度があがる傾向があります」
■自社で買主を見つけた場合
デメリット：情報を広く流通させないケースがある
メリットで説明したように、専任媒介契約の場合、買い主を見つけると売り主・買い主の両方から仲介手数料をもらえます。
「不動産会社のなかには、自社で買い主を見つけるために、物件情報を広く流通させないケースがあるようです。物件情報を囲い込まれると商談のチャンスが減り、売却時期が遅くなってしまうかもしれません」
専属専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット
専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に売却活動を1社に任せる契約ですが、報告回数が多く設定されています。そのため積極的な売却活動が見込める一方で、自分で買い主を見つけたときでも仲介手数料を払わなければなりません。
メリット：売り主への業務報告頻度が高い
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様、売却活動を1社に任せる契約です。「専任媒介契約とのおもな違いは、不動産会社からの活動報告の頻度が1週間に1回以上と多く設定されていることです。そのため、より積極的な売却活動が期待できるでしょう」
デメリット：自分で買い主を見つけても、仲介手数料は支払う
専属専任媒介契約の最大の特徴は、売り主自身が物件の買い主を見つけても、契約を結んだ不動産会社を介さずに売却できない点です。
「売り主が、知人や親戚、同じマンションの住人などに売却の話をすることで、ご自分で買い主を見つけるケースが時々あります。このようなときでも、専属専任契約を結んだ不動産会社には、仲介手数料を支払う必要があるのです」
媒介契約のメリット・デメリットまとめ
あらためて3種類の契約方法の特徴をまとめてみましょう。
【一般媒介契約】
- 複数の不動産会社に仲介を依頼できる
- 人気エリアであれば、不動産会社同士で競争意識が働き、積極的な営業活動が行なわれる可能性がある
- レインズへの登録は任意なので、囲い込みが発生しにくい
- 不動産会社から依頼者への報告義務がないため、やりとりが少なくなりがち
- 人気エリアでない場合、他社との競合になるリスクを考え、積極的な営業活動が行なわない可能性がある
- レインズに登録しない場合は、情報が広がらないため、買い主が見つかりにくい
【専任媒介契約】
- 1社のみとの契約になるため、積極的な営業活動・売却交渉を行なってくれる可能性が高い
- 不動産会社の報告頻度は14日に1回以上であり、こまめな連絡が受けられる
- 仲介を依頼できるのは1社のみだが、自己発見取引が認められており、売り主自ら購入希望者を見つけ直接取引することが可能
- 1社のみとの契約になるため、仲介業務を依頼した会社の営業力に左右される
- 囲い込みが発生する可能性がある
【専属専任媒介契約】
- 1社のみとの契約になり、自己発見取引もできないため、高い広告費をかけるなど、より積極的な営業活動・売却交渉を行なってくれる可能性が高い
- 不動産会社の報告頻度は7日に1回以上であり、よりこまめな連絡が受けられ、販売状況を把握しやすい
- 1社のみとの契約になるため、仲介業務を依頼した会社の営業力に左右される
- 囲い込みが発生する可能性がある
- 自己発見取引が認められないため、売り主自ら買い手を探すことができない
売却時、媒介契約はどれを選べばよい？不動産会社の見極め方は？
前述のように、不動産を売却する際の媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約専属専任媒介契約の3つがあり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。そのために、どれを選べばよいのか悩む方も多いのではないでしょうか。ここでは、売却時に媒介契約を選ぶ際のポイントを解説します。
「自分でコントロールしたい」「お任せしたい」が一つの目安に
ここまでに解説した3つの媒介契約のおもな違いを、下表にまとめました。
ちなみに、契約の有効期間は、専任媒介・専属専任媒介契約は宅地建物取引業法により「最長3ヶ月」と定められています。
一般媒介契約は法律上、契約期間の定めがないが国土交通省の定める約款では3ヶ月以内で締結することとなっています。
なお、専任媒介・専属専任媒介契約の契約期間中に依頼主側の都合で解除する場合、違約金が発生するケースがあるので注意しましょう。
| 複数社との契約 | 売主自らが発見した相手との取引 | 指定流通機構への登録義務 | 売主への業務報告義務 | |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | ○ | ○ | 任意 | 任意 |
| 専任媒介契約 | × | ○ | 7営業日以内 （※1） |
2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介契約 | × | × | 5営業日以内 （※1） |
1週間に1回以上 |
不動産を売却する際の媒介契約は、どのような視点で選べばよいのでしょうか。
「一般媒介契約で複数社と契約した場合、契約したすべての不動産会社からの販売状況の問い合わせ対応、内見のスケジュール調整、鍵の受け渡しなどを行なうことになります。煩雑なこともありますが、売却活動を自分でコントロールしたい方は一般媒介契約がよいでしょう。
日々仕事に忙しかったり、売却物件が遠方にあったりする場合は、信頼して任せられる不動産会社と専任媒介契約か専属専任媒介契約を結んだほうが、売却活動はスムーズに進められると思います」
なお、任意売却に関しては、専任媒介・専属専任媒介契約を交わすのが一般的です。媒介契約が3種類のうちのどれになるかは、売り主と仲介会社の双方とって大きな意味をもつので、しっかりと検討する必要があります。
不動産会社に「販売活動の内容」を質問してみよう
では、信頼して任せられる不動産会社を見極めるポイントは何でしょうか。
「売却の相談をしたときに、どのような販売活動をしてくれるか質問しましょう。例えば、チラシをまいてくれるか、雑誌やインターネットに掲載してくれるか、レインズにはいつ頃登録するかなどを聞き、説明に納得できるかをひとつの判断基準にするとよいでしょう」
不動産取引にはさまざまな取引態様があり、不動産会社によって得意分野、苦手分野があることを理解しておきましょう。
売買物件ではなく、賃貸物件の仲介をメインにした不動産会社もあるので、売却の依頼をする場合、不動産賃貸ではなく売買の仲介が得意な会社を探す必要があります。
念のため、宅地建物取引士（宅建士）の資格保有者はいるか、宅地建物取引業者票があるかなど、法律基準を満たしているかどうかもチェックすることが重要です。
また、仲介売却ではなく、買い取りをメインにしている不動産会社もあります。
買い取りの場合、不動産会社が自ら物件を買い取るため、買い手を探す手間がかからず、早めに売却することが可能だが、仲介による売却と比較して価格は低くなりがちです。
事前に取り決めた期間のみ仲介売却を行ない、期限が過ぎた場合は仲介業者が直接買い取る買取保証というサービスもあるので、一定の期間内に売却したい場合は検討しましょう。
「専任」を選ぶなら、デベロッパーの販売会社も
大手デベロッパーが手がけた物件を売却する場合、そのデベロッパーの販売会社に相談するのもひとつの方法です。
その理由は、新築分譲時の販売活動の情報が共有されていれば、物件の魅力をよく知っている担当者がいる可能性があることや、同じ棟内での売却実績があることが多く、販売活動がスムーズに進みやすいことが挙げられます。また、管理会社が同じグループ会社の場合、オープンルームの開催やチラシ投函などがしやすくなるでしょう。
購入時には、どの媒介契約にするべき？
先ほどの段落では、不動産を売却する際の媒介契約の選び方について解説しました。それでは不動産を購入する際には、どの媒介契約を選ぶべきなのでしょうか。ここでは、購入時の媒介契約を選ぶ際のポイントを解説します。
買い主の場合、一般媒介契約が主流
仲介会社を通して不動産を購入する場合、買い主として媒介契約を結ぶことになります。
「売り主の場合、3種類の媒介契約のなかから意向に合うものを選択しますが、買い主の場合は一般媒介契約を結ぶのが主流です。
契約のタイミングですが、売り主は売却活動を始める前に締結します。しかし、買い主の場合、物件の購入の申し込み時か、売買契約時に締結するケースが多いようです」
一括査定サイトの利用もおすすめ
不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社の無料査定が受けられます。
売買価格・売却価格の目安を知りたいときに便利なサービスなので、気軽に金額を調べたい方は利用を検討してみましょう。
自分たちの意向に合う媒介契約の選択を
ここまで紹介したように、媒介契約は、その種類により売却活動にさまざまな違いがあります。記事を参考にしてメリット・デメリットをよく理解したうえで、自分たちの意向に合う契約を選んでください。
【注意点】媒介契約で違約金が発生するケース
媒介契約では、場合によって違約金などを支払わなければならないケースがあります。違約金は仲介手数料に相当する金額です。また契約解除にともなって、仲介手数料の範囲内でそれまでにかかった広告費や交通費などが請求されるケースもあります。ここでは、違約金などが発生しやすい2パターンを解説します。
売り主が契約に違反した売買契約を成立させた場合
1つ目は売り主が契約に違反する売買契約を成立させた場合で、違約金が請求される可能性があります。例えば、専任媒介契約または専属専任媒介契約の契約期間中に、別の不動産会社を介して売買契約を結んだ場合です。1社だけの契約が不安なときは、一般媒介契約を選んだほうがよいでしょう。
また、専属専任媒介契約の契約期間中に、売り主が自分で買い主と売買契約を結んだ場合も契約違反になります。自分で買い主を見つけられる可能性があるのなら、専任媒介契約にしたほうがよいでしょう。
売り主の都合により契約を解除した場合
2つ目は、売却自体を取りやめたり、明確な理由がないのに不動産会社を変えたりするなど、売り主の都合により契約を解除した場合です。一般媒介契約ではいつでも契約解除が可能ですが、専任媒介契約または専属専任媒介契約の契約期間中に、売り主の都合で契約を解除すると、広告費や交通費などが請求される可能性があります。ただし、不動産会社に明らかな落ち度があるときは契約解除が可能です。売却自体を取りやめる可能性がある場合は、一般媒介契約にしたほうがよいでしょう。
まとめ
- 媒介契約とは不動産を売却・購入する際に不動産会社と結ぶ契約のこと
- 一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つに分かれている
- それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分たちの状況や意向に合わせて契約を選ぶ必要がある
記事のおさらい
媒介契約とは？
媒介契約とは、不動産を売買する際に不動産会社にその仲介を依頼する契約のことです。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
一般媒介契約とは？
一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結べます。売却活動を１社に任せるのが不安な人や、活動状況を自分でコントロールしたいと考える人は一般媒介契約を結ぶとよいでしょう。詳しくは「一般媒介契約のメリット・デメリット」を参照してください。
専任媒介契約とは？
売却活動を1社に任せる契約です。活動状況の報告を2週間に1回以上行う義務があるため、積極的に売却活動をすることが多いです。詳しくは「専任媒介契約のメリット・デメリット」を参照してください。
専属専任媒介契約とは？
専任媒介契約と同様、売却活動を1社に任せる契約となります。専任媒介契約との主な違いは、不動産会社からの活動報告の頻度が1週間に1回以上と多く設定されていることです。詳しくは「専属専任媒介契約のメリット・デメリット」を参照してください。
